近日，鴻海拍賣有限公司網(wǎng)站上的一條信息頗惹人注意——蘇州私家園林“傳德堂”拍賣信息。這是繼2005年葑湄草堂之后，蘇州私家園林第二次被拍賣，而由于葑湄草堂的前后兩次拍賣都未能成交，如果此次傳德堂拍賣成功的話，將成為蘇州私家園林拍賣成功第一例。

　　私家園林是建筑中的古董

　　鴻海拍賣有限公司的副總經(jīng)理余雷說，目前可交易的蘇州私家園林不過幾十套，而且不少分布在小巷內(nèi)，車子無法進(jìn)入，車輛可以進(jìn)入的不會超過20套，可以說像傳德堂這種交通便利的可交易私家園林是非常稀少的。

　　傳德堂位于白居易任蘇州刺史時建造的七里山塘之中。七里山塘是唐朝大詩人白居易在蘇州任刺史時，在寶歷元年(公元825年)開挖的。一頭在蘇州的繁華商業(yè)區(qū)閶門，另一頭在七里之外的“吳中第一名勝”虎丘。乾隆皇帝曾六下江南，每次都是出閶門經(jīng)七里山塘到虎丘。當(dāng)時來自中國各地的商賈云集山塘，流水一樣的花船匆匆往返，觸目處百媚千嬌，姹紫嫣紅，因而被稱譽(yù)為“姑蘇第一名街”。由此可見傳德堂地理位置的優(yōu)越性，且風(fēng)景如畫，休閑居住兩相宜。

　　余海說，蘇州私家園林與普通房產(chǎn)有很大區(qū)別，不能用回報率來衡量，具有歷史的蘇州私家園林更像是建筑中的“古董”，它的歷史價值、人文價值和藝術(shù)價值才是其價值所在。目前，已有10余位意向買家去實地看宅，不少都對傳德堂表示出濃厚興趣。

　　葑湄草堂上拍兩次未成交

　　傳德堂并不是第一座上拍的蘇州私家園林。早在2005年，作為“江蘇古宅上市第一拍”，葑湄草堂的拍賣就曾轟動一時。始建于清朝道光年間，占地面積1874平方米，大小建筑物10處共計1425.94平方米。2005年上半年，新滄浪先后通過上海新世界(8.50,-0.03,-0.35%,吧)拍賣有限公司和上海國際商品拍賣有限公司來運(yùn)作葑湄草堂上市，都無功而返。當(dāng)時5600萬元的起拍價讓人咋舌，最后新滄浪自己找到了買家，以低于起拍價的價格成交。另據(jù)消息人士透露，葑湄草堂的業(yè)主要將其出售，葑湄草堂可能再度易主。

　　余雷說，當(dāng)時葑湄草堂拍賣未能成交的原因有很多，首先是價格太高，其次葑湄草堂有些不足，那就是園林小、建筑太多，而且路小、停車面積小，讓人感覺很不方便。而傳德堂的園林面積大，停車地方也很充分，且總價估計在4000萬左右，余雷認(rèn)為拍賣成功的可能性很大。

　　可根據(jù)客戶需求適度改造

　　“傳德堂”原始建于1919年，由安徽商人鮑宗漢所建，土地面積1766平方米，建筑占地422平方米。與葑湄草堂一樣，同屬控制保護(hù)建筑。原址通過有效的挖掘保護(hù)性修繕，煥然一新。余雷說，新滄浪對古宅的修繕是細(xì)致入微，就拿門洞來說，請來了多位能工巧匠，完全復(fù)原其原來的雕刻，單此項就花費(fèi)了200多萬元。

　　目前古宅部分已經(jīng)修繕完畢，而園林還在修復(fù)中。另外，新滄浪還將在“傳德堂”原來的控保建筑的基礎(chǔ)上融入現(xiàn)代元素。在其外圍建造仿古建筑，方便現(xiàn)代人的生活。此外，還可以根據(jù)業(yè)主的要求，在符合控制保護(hù)建筑相關(guān)法律法規(guī)的前提下對傳德堂進(jìn)行改造，讓其更符合顧客的要求。所有這些服務(wù)都包含在古宅的成交價中�？紤]到天氣炎熱等問題，傳德堂預(yù)計將在9月中下旬開拍。

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　　蘇州古建筑保護(hù)探尋之路

　　擁有2500多年悠久歷史的古城蘇州，已有9座園林列入了《世界文化遺產(chǎn)名錄》，有500多個各級文物保護(hù)單位、260多處控制保護(hù)古建筑、800多處古構(gòu)筑物，地面文物占江蘇省的三成以上，目前80%保存完好。但房管部門每年要籌集大量搶修資金維護(hù)古宅，時間一長頗感力不從心，希望通過社會資本搶救古宅。因此在2005年，《蘇州市市區(qū)依靠社會力量搶修保護(hù)直管公房古民居實施意見》發(fā)布。意見明確：允許和鼓勵國內(nèi)外組織和個人購買或租用直管公房古民居，實行產(chǎn)權(quán)多元化、搶修保護(hù)社會化、運(yùn)作市場化。葑湄草堂便是在意見頒布后走上上市之路的，是起身探路的先行者。

　　由于古建筑的特殊性，購買者既是新主人，也是對古建筑的保護(hù)責(zé)任人，依法轉(zhuǎn)讓的古建筑隨產(chǎn)權(quán)的變化，保護(hù)、維修等相關(guān)責(zé)任也相應(yīng)調(diào)整，購買者將多一份責(zé)任和限制，最重要的一條就是“只能美容、不能整容”，即只能進(jìn)行保護(hù)性修繕，不能改得面目全非，文物部門將對古建筑實行長期、終生的監(jiān)管。買家買下古建筑就像認(rèn)個“養(yǎng)子”，可能養(yǎng)好，也可能養(yǎng)出矛盾。蘇州古建筑保護(hù)面臨困難，古建筑保護(hù)任重而道遠(yuǎn)。