北京綠地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 王智明

　　時間：2010年12月2日16：00

　　地點：新浪樂居嘉賓聊天室

　　主持人：張丹丹

　　嘉賓：北京綠地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 王智明

　　以下為本次訪談的現(xiàn)場實錄：

　　主持人：各位新浪的網(wǎng)友，大家好！歡迎大家關(guān)注我們的嘉賓聊天室，今天我們談一下商業(yè)地產(chǎn)，我們談到的對象是我們房地產(chǎn)里面的龍頭企業(yè)，就是我們的綠地集團(tuán)，綠地集團(tuán)現(xiàn)在除了在住宅市場做得很好，現(xiàn)在也開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。我們今天有情到北京綠地商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 王智明，王總您好，先請您跟新浪的網(wǎng)友打聲招呼！

　　王智明：新浪的網(wǎng)友，大家好！

　　主持人：隨著我們住宅市場在調(diào)整，可以說很多人，不管是開發(fā)商還是投資者都把眼光放到了商業(yè)地產(chǎn)這塊。從您的角度來看，目前整個國內(nèi)市場上商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況是怎樣的？

　　王智明：可以說目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為開發(fā)熱和投資熱。隨著城市發(fā)展進(jìn)程，可以說一線城市從成長期逐步過渡到成熟期的階段，人們對品牌的認(rèn)知和購物需求推動商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個全面發(fā)展的階段。

　　一線城市由中心城市商圈發(fā)展為多區(qū)域商圈的格局，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也由原來的大型購物中心唱主角發(fā)展成以各種體量各種形式的局面。值得關(guān)注的是社區(qū)型購物中心成為重點的發(fā)展趨勢。

　　我在這里說的社區(qū)型購物中心是一個大的概念，它是涵蓋一些區(qū)域的消費，目前一些社區(qū)購物中心發(fā)展已經(jīng)比較成熟了，走在商業(yè)地產(chǎn)的前列，許多社區(qū)型購物中心業(yè)態(tài)齊全，規(guī)劃合理，有品牌形象，環(huán)境舒適，既可以滿足社區(qū)消費需求，又起到了滿足這個社區(qū)消費環(huán)境，引領(lǐng)消費的作用。

　　主持人：您覺得發(fā)展到目前階段有什么樣的機會，當(dāng)然面臨機會的時候也有一定的挑戰(zhàn)，您覺得機遇和挑戰(zhàn)分別是什么？

　　王智明：一個行業(yè)進(jìn)入一個新的發(fā)展階段必然有很多機會。今天我主要談?wù)勌魬?zhàn)，因為任何行業(yè)的發(fā)展都有其規(guī)律性，是不是按照商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律規(guī)范運作是最大的挑戰(zhàn)。也就是說，商業(yè)地產(chǎn)是不能按照住宅地產(chǎn)的思路去做的，它有自己固有的規(guī)律。

　　主持人：目前來看，不管是北京東南西北這幾個區(qū)域購物中心還是很多的，您覺得怎樣才能在這個市場中鶴立雞群，做到自己比較有獨特性，能夠吸引到我們的客群，吸引投資者呢？

　　王智明：是這樣的。應(yīng)該說目前在北京購物中心發(fā)展是百花齊放，各有千秋。購物中心的發(fā)展必然在零售行業(yè)占的比重越來越大，我想只要根據(jù)各自項目周邊情況，通過這種詳細(xì)的調(diào)研，制定合適的定位和規(guī)劃，同時要由專業(yè)團(tuán)隊進(jìn)行運作，這樣你的項目就會有一個比較好的發(fā)展基礎(chǔ)，當(dāng)然也難免會有一些失敗的項目，這個應(yīng)該屬于一個正常的現(xiàn)象。

　　比如像品牌商品組合和目標(biāo)客戶不一致，這個就屬于招商定位產(chǎn)生的問題。還有，就是總體環(huán)境和形象差，沒有總體的商業(yè)設(shè)計，或者說商業(yè)團(tuán)隊運營得不專業(yè)。我想有以下三個觀點跟大家共同探討一下。一個購物中心的打造一定是開發(fā)設(shè)計，建設(shè)施工，物業(yè)工程，市場推廣，招商運營一體化。

　　這個一體化就是多專業(yè)協(xié)調(diào)的一個結(jié)果。具體來說就是規(guī)劃設(shè)計，設(shè)備選擇一定離不開運營需求，比如主力店的空調(diào)系統(tǒng)一定是單獨的，商鋪劃分一定要結(jié)合業(yè)態(tài)的特點和樓層運營的需求。

　　第二個觀點，招商人員一定要具備商業(yè)全程運營的經(jīng)驗。招商人員要知道不同品牌不同合適的經(jīng)營面積，經(jīng)營時間，以及對空調(diào)是否有特殊的需求。所以說沒有全程運營經(jīng)驗的招商應(yīng)該說是低級的招商或者叫偽招商。

　　第三個觀點，跟大家探討的，我覺得購物中心的管理根本就是物業(yè)中心的管理。物業(yè)管理與商業(yè)管理是不能分開的，有些物業(yè)管理團(tuán)隊由于不熟悉商業(yè)管理就把兩者分開，實際上這種是不合理的。目前在國內(nèi)應(yīng)該說是行不通的，除非行業(yè)發(fā)展到最成熟階段，才有可能談到細(xì)分的問題。

　　因此在競爭當(dāng)中，首先要考慮的是由專業(yè)的團(tuán)隊做專業(yè)的事，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真研究市場需求，采眾家之長，吸取教訓(xùn)，仔細(xì)研究各個環(huán)節(jié)。實際上各個環(huán)節(jié)都有關(guān)鍵核心的東西，我們把這種關(guān)鍵的東西研究透了，如果把關(guān)鍵東西研究透了是體現(xiàn)他們的經(jīng)驗，這樣才能在行業(yè)中立足。

　　主持人：從您剛才談到的觀點中我們不難發(fā)現(xiàn)如果要做到一個商業(yè)項目，實際從前期籌備到后期運作，有很多細(xì)節(jié)需要我們用心去做才能做好這個項目。我們也知道綠地集團(tuán)在全國尤其是在上海我們做了很多精品的住宅項目，比如綠地新里西斯萊公館，也是我們近期關(guān)注的熱盤。我們現(xiàn)在開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，我們集團(tuán)是通過什么樣考慮的呢？

　　王智明：剛才我們也談到北京綠地的新里西斯萊，整體來講市場銷售非常好，在此基礎(chǔ)上我們也是考慮商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，畢竟商業(yè)地產(chǎn)是一種多元化，打組合拳的。綠地的商業(yè)地產(chǎn)，我們是分超高層的商業(yè)，還有交通樞紐的，還有社區(qū)型的購物中心，有這樣不同類型的商業(yè)形式。目前我們做的也就是綜合體，只不過這種綜合體在不同區(qū)域我們的產(chǎn)品組合有所區(qū)別。這里面有購物中心，星級酒店，寫字樓，公寓等等。

　　實際上隨著城市化的進(jìn)程，綜合體的概念自身為商業(yè)地產(chǎn)提供了一個很好的消費需求，它自身就有這種消費需要滿足，同時也符合政府部門對地塊的發(fā)展要求。還有，就是符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)律的要求。作為上海世博會高級贊助商，綠地企業(yè)的宗旨就是“綠地讓生活更美好”。

　　主持人：可以說我們確實做到了這一點，據(jù)我所知，我們現(xiàn)在在大興有一個熱推的項目，就是綠地中央廣場 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)的項目，它在操作上有什么跟別人不一樣的策略呢？

　　大興的綠地廣場，剛才提到的新里西斯萊也是其中一個住宅部分，本身這個項目就是一個綜合體項目，它座落在大興北部核心區(qū)域，應(yīng)該說它有邊界的交通，四通八達(dá)，現(xiàn)在馬上要開通的4號線地鐵，其中有一站就直接通到我們商場，周邊在建和在售的住宅項目也有20多個，應(yīng)該說蘊育了較強的消費能力。

　　這個購物中心是一個45萬平米的綜合體，有購物中心，寫字樓，公寓，LOFT等。購物中心和商業(yè)街接近10萬平方米，這里面集商業(yè)、購物、娛樂等七大組合。主力店有電影院、超市、健身體驗館，目前很多商家都表現(xiàn)出了強烈的入住愿望。還有一點，我們這個購物廣場本身擁有室內(nèi)中庭，下沉式的廣場，還有龐大的停車場，接近1500個停車位，應(yīng)該說是首屈一指的新城購物區(qū)。

　　作為綠地在北京的第一個商業(yè)項目，我們本身也是分析了行業(yè)的規(guī)律，通過商業(yè)集團(tuán)全程進(jìn)行管理，認(rèn)真分析，有序推進(jìn)這種開發(fā)、招商、運營一體化的工作。相信綠地中央廣場購物中心項目應(yīng)該能夠成為城南的生活休閑區(qū)。

　　主持人：您也提到了我們作為城南一個重點發(fā)展的項目，其實大家都比較關(guān)注大興這個區(qū)域，因為政府已經(jīng)把大興新城作為規(guī)劃中的一個重點區(qū)域來做。我們綠地把在北京的首個商業(yè)項目放在這里做，我們未來的目標(biāo)是不是跟普通項目有一個不同的高度呢？

　　當(dāng)然我們要考慮到整個大興區(qū)域的發(fā)展，未來三年內(nèi)政府投資對于城南發(fā)展的加大到了2900億。本身大興新城打造的就是距北京中心最近的衛(wèi)星城，針對這樣的發(fā)展機會，應(yīng)該說綠地新城是耗巨資進(jìn)行這種開發(fā)，同時我們綠地中央廣場購物中心定義為家庭型一站式的購物中心，以家庭消費為主，輔之于個性時尚消費，應(yīng)該說是為周邊3-5公里的消費者提供了一站式的生活休閑服務(wù)。應(yīng)該能夠成為大興新城的核心商圈。

　　主持人：我覺得它不光能成為我們大興新城的核心商圈，還可能會成為整個南城的一個地標(biāo)項目，甚至可能成為我們北京城的又一個商業(yè)地標(biāo)。我們從這個項目開始今后會有一個怎樣的長遠(yuǎn)規(guī)劃呢？

　　王智明：北京市場無疑是除了上海之外發(fā)展的一個項目之一。目前北京確定的項目有三個，分別是剛才我們談到的大興綠地中央廣場這個項目，還有房山的綠地新都會項目，還有一個大望京超高層項目。應(yīng)該說最早開業(yè)的就是大興綠地中央廣場這個項目。

　　主持人：這個什么時候開業(yè)？

　　王智明：我們計劃是明年年底開業(yè)。雖然08年和09年北京商業(yè)地產(chǎn)新增量基本超過了200萬平方米，但是目前市場總體來講應(yīng)該是好于很多地方城市的。主要是有三個方面，一個方面就是首都整體規(guī)劃，基本上各地政府能夠按照規(guī)劃執(zhí)行，出現(xiàn)變動的可能比較小。第二個就是北京做的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模沒有一定的水平是存活不了的，這個對市場就提出了相對理性的要求。同時，商業(yè)地產(chǎn)會逐步接受，也是市場發(fā)展的必然趨勢。

　　目前我們看到，作為北京一線城市，整個商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，應(yīng)該說以上這三個方面共同作用的一個特點。除此之外，我們還會在北京繼續(xù)開發(fā)這種綜合性的地塊，必然會形成商業(yè)地產(chǎn)方面的運作，集團(tuán)也會逐步加大商業(yè)地產(chǎn)的投資比例。未來綠地在北京的發(fā)展應(yīng)該是值得期待的。我們起碼是已經(jīng)在路上。

　　主持人：目前來看我們自持為主還是會占一小部分？

　　王智明：是這樣的。我們就綠地中央廣場這個項目來說，綠地中央廣場購物中心部分我們?nèi)�部持有，不排除一些小�?guī)模的臨街商鋪可能會有出售，但是它跟購物中心的整體水平是不受影響的。因為尤其是有規(guī)模的大型購物中心必須是持有的方式才能保證它整體的運作水平。

　　主持人：其實把我們這個商業(yè)中心做好也可以帶動投資型商業(yè)的發(fā)展。我們也希望我們綠地集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)中能夠創(chuàng)造出更多更好的商業(yè)項目來，也為我們北京老百姓創(chuàng)造更多更好的休閑娛樂場所。今天我們的訪談就到此結(jié)束，感謝王總給我們帶來的詳細(xì)介紹，如果對我們這個項目感興趣的網(wǎng)友可以在明年的時候去我們現(xiàn)場看一下有什么樣好的商業(yè)項目進(jìn)來，給我們帶來什么樣的商業(yè)休閑生活。對于有投資需求的網(wǎng)友可以去看一下我們的商鋪給你帶來什么樣的回報。

　　我們今天的訪談就到這里，感謝各位網(wǎng)友的關(guān)注，感謝郭王總，期待您的下次光臨！