城市化就是從以農(nóng)村為主的社會，向以城市為主的社會轉(zhuǎn)變的過程。在這個過程中，社會的各階層不斷重組、分化：在城市，按照擁有住房和沒有住房，形成了“有產(chǎn)”和“無產(chǎn)”兩大階級；在農(nóng)村，則根據(jù)土地區(qū)位條件的不同，分為“近郊有產(chǎn)地主”和“遠(yuǎn)郊無產(chǎn)農(nóng)民”兩大階級。

　　其中，“遠(yuǎn)郊農(nóng)民”以打工者的身份構(gòu)成“城市無產(chǎn)者”的主體。兩者成為城市過程中城市社會與農(nóng)村社會的最大交集。城市化的核心進(jìn)程，就是這一群體從農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)移。“無產(chǎn)”是這一群體的最大特征。

　　“有產(chǎn)”和“無產(chǎn)”兩種產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的存在，使得任何一項(xiàng)城市化政策，都可能產(chǎn)生完全不同甚至相反的利益分配效果。這就意味著不存在可以滿足所有人的城市化政策。因此，任何一項(xiàng)城市化政策的選擇，首先必須要有明確的階級利益取向。

　　一、城市的資產(chǎn)鴻溝

　　城市經(jīng)濟(jì)的一大特征，就是不動產(chǎn)的價值與公共服務(wù)的水平正相關(guān)：公共服務(wù)越好，基礎(chǔ)設(shè)施越完善，不動產(chǎn)價格就越高。在中國獨(dú)特的城市化模式（土地財(cái)政）下，政府通過土地出讓為基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)融資。購買了城市不動產(chǎn)，就相當(dāng)于購買了城市的“股票”。

　　同樣是公共服務(wù)水平的提高，對于不同的階層，會產(chǎn)生完全相反的財(cái)富分配效應(yīng)：有產(chǎn)者可以通過不動產(chǎn)升值，自動參與社會財(cái)富的“分紅”；而對無產(chǎn)者，則意味著參與社會財(cái)富分配的成本上升，甚至完全無法分享城市財(cái)富增長。

　　由于中國缺少遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅（propertytax）等針對財(cái)產(chǎn)的稅種，政府無法通過稅收對社會財(cái)富進(jìn)行再分配。不動產(chǎn)升值就成為社會財(cái)富再分配最主要的渠道。

　　因此，在中國城市，每個家庭都要拼命獲得資產(chǎn)——因?yàn)闆]有不動產(chǎn)，就意味著在城市化進(jìn)程中出局。即使已經(jīng)擁有不動產(chǎn)，也還是要爭取擁有更多——因?yàn)椴粍赢a(chǎn)的多寡，直接關(guān)系到分享城市財(cái)富增長的比例。

　　城市不動產(chǎn)的價值來源于附著其上的公共服務(wù)。只要交通、公園、教育、治安等公共服務(wù)不斷完善，城市不動產(chǎn)的價值就會增加。就會吸引更多人競爭公共服務(wù)，結(jié)果就是不動產(chǎn)價格的持續(xù)上升。城市化進(jìn)程，就是公共服務(wù)改善的進(jìn)程。不動產(chǎn)價格的持續(xù)上漲，也就成為多數(shù)城市的大概率事件。

　　城市公共服務(wù)水平的提高，必定導(dǎo)致地價就上升；地價上升，政府改善公共服務(wù)的資源就越多，房價也就越高。由于城鄉(xiāng)存在“有產(chǎn)”和“無產(chǎn)”兩大階層，不動產(chǎn)價格上升導(dǎo)致了兩種完全不同的財(cái)富分配效果——“有產(chǎn)”的居民，即使不努力，財(cái)富也會自動增加；“無產(chǎn)”的居民，即使拼命工作，擁有不動產(chǎn)的機(jī)會也會越來越渺茫。

　　房地產(chǎn)在城市化出了一道巨大的“資產(chǎn)鴻溝”。這條鴻溝鎖定了不同社會階層流動的渠道，造就并不斷擴(kuò)大絕望的社會階層。它像一個內(nèi)置程序，使得城市化的提升自動指向摧毀執(zhí)政黨的政治基礎(chǔ)。

　　今天的每一個選擇，都是創(chuàng)造未來的歷史。在城市化早期階段犯下的錯誤，將會給未來帶來巨大的后果，有些甚至要通過革命才能糾正。怎樣破解這一兩難？

　　當(dāng)年赤手空拳的共產(chǎn)黨人之所以能取得政權(quán)，一個關(guān)鍵政策就是“土改”——通過土地革命，使廣大農(nóng)民從無產(chǎn)者，變成了有產(chǎn)者。沒有土改，共產(chǎn)黨和一般的流寇沒什么本質(zhì)的區(qū)別。今天，共產(chǎn)黨想要破解城市化兩難，也必須走同樣的路--將無產(chǎn)者轉(zhuǎn)變?yōu)橛挟a(chǎn)者。

　　二、讓無產(chǎn)者有產(chǎn)

　　各國城市化的實(shí)踐表明，僅僅靠市場本身，是無法自動將無產(chǎn)者變?yōu)橛挟a(chǎn)者的。政府必須干預(yù)。而主要的干預(yù)手段就是住房。

　　在所有家庭和個人資產(chǎn)中，不動產(chǎn)，特別是住房，居于一個非常核心的位置。2010年“清華-花旗中國消費(fèi)金融與投資者教育調(diào)研”發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)占中國城鎮(zhèn)家庭總資產(chǎn)比重高達(dá)73.44%。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2012年發(fā)布的《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，城市第一套房平均收益率高達(dá)340.31%。

　　住房是一個“城市人”最主要的信用來源，是城市經(jīng)濟(jì)的“微觀基礎(chǔ)”。住房問題解決的好壞，不僅攸關(guān)城市化可否造就足夠需求者，而且決定了城市化進(jìn)程中，乃至完成后，可否長期保持社會的穩(wěn)定。

　　二戰(zhàn)后，香港和新加坡都曾面臨執(zhí)政危機(jī)。他們都是靠高覆蓋的住房保障，解決了社會問題，從帶動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二戰(zhàn)后的英國，也曾大規(guī)模建設(shè)公共住宅，撒切爾夫人執(zhí)政后，將大批公共住房私有化。

　　實(shí)踐表明，一旦原來的無產(chǎn)者變?yōu)橛挟a(chǎn)者，他們就會在一夜之間成為執(zhí)政者最堅(jiān)定的支持者。而無法成功解決住房問題的國家，無一能夠跨越“中等收入陷阱”。

　　李光耀是少數(shù)幾個能夠在國家穩(wěn)定層面上思考住宅問題政治家。他在回憶建設(shè)公共組屋的初衷時說：“我早就在想，如何建立每個公民跟國家以及國家前途之間的利害關(guān)系”。建設(shè)組屋的目的，就是要“讓那些兒子必須履行國民服役義務(wù)的父母覺得新加坡有他們的份，值得他們的孩子去捍衛(wèi)。

　　如果國民服役人員的家庭沒有自己的住房的話，那么，他們遲早會得出結(jié)論：他們所捍衛(wèi)的是有錢人的財(cái)產(chǎn)。”

　　李光耀沒有談到任何經(jīng)濟(jì)算計(jì)，而是將住房保障直接同政權(quán)的生存聯(lián)系在一起。新加坡組屋覆蓋率高達(dá)87%。說87%的新加坡居民屬于低收入，肯定不合情理。但正是高覆蓋率，使得新加坡執(zhí)政黨成功地“建立每個公民跟國家以及國家前途之間的利害關(guān)系”。

　　我國現(xiàn)有的保障房制度有兩大問題，第一是覆蓋率太低。大部分新增市民（農(nóng)民工、畢業(yè)生、復(fù)員軍人）被排除在保障對象之外；第二是無法資產(chǎn)化。只要資產(chǎn)不能上市，無產(chǎn)者就不可能巡此路徑成為有產(chǎn)者，從而也無法借助不動產(chǎn)升值，分享城市財(cái)富的增長。

　　保障房制度絕不僅僅是為了解決少數(shù)已有城市居民的居住問題，而是要讓所有進(jìn)入城市的新市民擁有財(cái)產(chǎn)。

　　為了達(dá)到這個目的，現(xiàn)有的保障房制度必須改變：1）要將保障面覆蓋到全體市民；2）要能夠通過“房改”上市流通。要實(shí)現(xiàn)第一點(diǎn)，就需要解決融資問題；而第二點(diǎn)，正好為第一點(diǎn)提供了可能。

　　具體的講，就是“先租后售”。

　　舉例而言：假設(shè)50平方米保障房的全成本是20萬元(土地成本2000元/平米，建安成本2000元/平米)。一個打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年就是1.2萬元，10年就是12萬元，15年就是18萬元。屆時只需補(bǔ)上差額,就可獲得完整產(chǎn)權(quán)。

　　理論上講，只要還款年限足夠長，輔之以公積金和政府/企業(yè)的補(bǔ)助(可分別用來貼息和支付物業(yè)費(fèi))，即使從事收入最低的職業(yè)，夫妻兩人也完全有能力購買一套完整產(chǎn)權(quán)的住宅。從而實(shí)現(xiàn)新加坡式的廣覆蓋——只要沒有購買商品房，每個家庭都可以享受一次成本價保障房。

　　而擁有不動產(chǎn)的家庭，都可以通過不動產(chǎn)升值，自動分享財(cái)富的增長。其本質(zhì)上，相當(dāng)于以兌現(xiàn)期權(quán)的方式為每一個家庭注資。15年的時間限定取代了戶籍限定，使得保障對象可以拓展到所有無產(chǎn)的居民。

　　這一制度其實(shí)就是復(fù)制的1998年的“房改”——將原來只有少數(shù)體制內(nèi)城市居民享受過的福利，擴(kuò)大到全體國民。1998年房改，涉及的人口不超過8000萬。而廣覆蓋設(shè)計(jì)的積累人口將會達(dá)到數(shù)億。其宏觀經(jīng)濟(jì)效果將遠(yuǎn)超1998年房改給其后十余年經(jīng)濟(jì)帶來的巨大推力。

　　公平的社會，比建基與公平的資產(chǎn)占有之上。“先租后售”保障房制度和當(dāng)年的土改一樣，本質(zhì)上都是社會利益的再分配。其核心，就是將現(xiàn)在這種圍繞城市有產(chǎn)階級和郊區(qū)地主的城市化政策（打壓房價和征地模式），轉(zhuǎn)變?yōu)閲@城鄉(xiāng)無產(chǎn)者的城市化政策（保障房房改）。

　　三、抑制有產(chǎn)者更多占有

　　中國的城市化，主要是通過房地產(chǎn)市場融資。城市有產(chǎn)者購買不動產(chǎn)，對于推進(jìn)城市化功不可沒。但同時也導(dǎo)致了城市財(cái)富越來越向少數(shù)有產(chǎn)者集中。一旦城市化完成，社會貧富分化的格局就會被鎖定。屆時，只有再次通過成本巨大的社會革命，才能打破階級壁壘。

　　目前圍繞打壓房價制定的房地產(chǎn)政策，其初衷是希望降低無產(chǎn)者的置業(yè)成本。但實(shí)際效果，卻與當(dāng)初的設(shè)想背道而馳。一個主要原因，就是因?yàn)榇驂悍?ldquo;價”，并沒有降低房“值”。假設(shè)一個股票值100元，但被強(qiáng)制以50元出售，結(jié)果是什么？就是投資者會買雙倍的股票！

　　也許住房政策制定者可以用“如果不打壓，房價會更高”聊以自慰。但顯然，城市里已經(jīng)擁有資產(chǎn)的人，依然比新進(jìn)入城市的無產(chǎn)者，有更多的資源。其后果，不過是在幫助現(xiàn)有的有產(chǎn)者，以更低的價格，擁有更多的不動產(chǎn)。打壓房價的政策不僅沒有達(dá)到公平分配社會財(cái)富的目的，反而導(dǎo)致社會階層的分化的加劇。

　　過去10年，越來越嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策，很大程度上，就是在為有產(chǎn)者進(jìn)一步擴(kuò)張其資產(chǎn)而戰(zhàn)。但這一階層只要不能成為社會的主體，就很難轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定的執(zhí)政基礎(chǔ)。早在1925年，年僅32歲的毛澤東在《中國社會各階級的分析》一文中，就預(yù)見到當(dāng)時的民族資產(chǎn)階級將會是一個動搖的階級。僅僅兩年，一九二七年所發(fā)生的事變，就證明了這一點(diǎn)。

　　同樣，在今天，我們可以預(yù)見，那些在城市化大潮中暴富的階層，很快就會發(fā)現(xiàn)貧困海洋所包圍的富裕小島，絕非安全之地。只要貧困之海繼續(xù)擴(kuò)大，他們中少數(shù)精英會轉(zhuǎn)到無產(chǎn)者一邊，成為執(zhí)政者的對立面，其余大部分人則會卷起全部的財(cái)產(chǎn)，逃離這個國家——這并非全然是危言聳聽，貝恩公司最近的一份報(bào)告顯示，資產(chǎn)凈值在150萬美元以上的群體中，有高達(dá)60%的中國人想要移民。其中1/3的人已經(jīng)在海外投資！

　　我們必須盡快吸干貧困的海洋，將富裕的小島拓展為大陸。為此，現(xiàn)在執(zhí)行的一些政策必須重新考慮。

　　第一個需要重新考慮的，就是打壓房價的政策。打壓房價，降低了置業(yè)的成本，使得不動產(chǎn)所有者得以以低于市場價值的價格獲得不動產(chǎn)。結(jié)果是一戶多套的“房叔”、“房姐”大行其道。

　　第二個需要重新考慮的，就是金融政策。不動產(chǎn)的本質(zhì)，就是政府“企業(yè)”發(fā)行的股票。銀行不能進(jìn)入股市，卻對房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)商到購房者提供融資，成倍放大了城市有產(chǎn)者的資產(chǎn)規(guī)模。使其杠桿能力大幅增加。

　　第三個需要重新考慮的政策，就是土地供給政策。現(xiàn)在地方政府的信用和融資能力，幾乎完全取決于收儲土地的能力。通過城市土地釋放出來的流動性，已經(jīng)超過順差。人民幣已經(jīng)成為以土地為本位的貨幣。而土地收儲的規(guī)模幾乎沒有任何限制——沒有一個可信的“錨”約束地方政府的信用。

　　要重新分配社會財(cái)富，防止新的貧富差距，就必須對上述政策進(jìn)行調(diào)整：

　　1）放開房價管制，對永久物業(yè)和70年到期的物業(yè)開征物業(yè)稅，讓投資者負(fù)擔(dān)完全的市場成本；

　　2）切斷金融市場與房地產(chǎn)市場的聯(lián)系，降低房地產(chǎn)市場的杠桿，避免金融在房地產(chǎn)市場火上澆油；

　　3）仿效銀行準(zhǔn)備金制度，為地方政府發(fā)行“地票”下一個“錨”。辦法之一就是將商品房供地與保障房供地掛鉤，而保障房供給則以登記的方式與真實(shí)消費(fèi)掛鉤。政府通過調(diào)整商品房供地和保障房供地的比例，調(diào)節(jié)地方政府的信用規(guī)模。

　　四、剝奪不勞而獲者的利益

　　在城市化的條件下，農(nóng)村的利益階級重新分化為近郊依靠土地食利的土地主階級和遠(yuǎn)郊依靠傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的自耕農(nóng)階級。城郊地主由于可以通過土地留成、違章建設(shè)等途徑不勞而獲，分享城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)帶來的外溢收益。而遠(yuǎn)郊的自耕農(nóng)借機(jī)，則只能通過進(jìn)城打工，靠出賣勞動力分享城市化帶來的社會財(cái)富。

　　在這兩個不同的階級里，遠(yuǎn)郊的打工農(nóng)民在數(shù)量上遠(yuǎn)多于近郊地主。他們是城市化主要的勞動力貢獻(xiàn)者，但由于沒有不動產(chǎn)，在現(xiàn)有的分配機(jī)制中，只能處于財(cái)富鏈條的末端。政府主要是通過補(bǔ)貼企業(yè)，創(chuàng)造就業(yè)的方式，間接補(bǔ)助遠(yuǎn)郊農(nóng)民。但這樣的補(bǔ)貼，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上通過不動產(chǎn)升值獲得的社會財(cái)富。

　　需要指出的是，即使這樣間接的補(bǔ)助，也由于郊區(qū)地主階層的強(qiáng)烈抵抗而不斷減少。由于政府補(bǔ)貼企業(yè)的資金主要是來自征收近郊地主的土地，迅速上升的征地拆遷成本，大量侵蝕掉了政府補(bǔ)貼企業(yè)從而間接幫助無產(chǎn)者就業(yè)的能力。

　　殘酷的事實(shí)是，近郊地主在土地中獲得的分成地租越多，能夠分享社會財(cái)富的人就越少，社會各階層的財(cái)富差距就越大。

　　那些看似保護(hù)農(nóng)民利益的制度設(shè)計(jì)，如“農(nóng)地入市”、“同地同權(quán)”、“特赦小產(chǎn)權(quán)”、同情釘子戶等等，都是在進(jìn)一步損害社會平衡分配財(cái)富的能力。

　　只有通過大規(guī)模職業(yè)教育和保障房建設(shè)，才能幫助“無產(chǎn)者”成為“有產(chǎn)者”，才有可能從根本上解決社會財(cái)富再分配的問題。而其前提，就是減少郊區(qū)地主攫取外溢的公共利益。

　　革命，就意味著有人的利益受損。當(dāng)年新加坡征收大農(nóng)場主土地時，同樣面臨強(qiáng)大抵抗。

　　但由于“組屋”建設(shè)惠及更多百姓，得到多數(shù)人支持，這種剝奪就具有了合法性。沒有抽象的公平、公正，當(dāng)年的土改如果具體到單個地主，很多都談不上正義，甚至連公正都算不上，但卻是社會發(fā)展到這一階段的必須。

　　今天，很多郊區(qū)地主們得到的補(bǔ)償，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其實(shí)際社會貢獻(xiàn)。進(jìn)一步向其讓利，就只能使社會分配更加不公。階級分析告訴我們，在新的利益格局下，對郊區(qū)地主土地的剝奪，乃是社會必須付出的“痛苦”。

　　解決了溫飽之后的執(zhí)政黨，其合法性更多地取決于社會財(cái)富的分配而非生產(chǎn)。像當(dāng)年土地改革那樣，現(xiàn)在迫切需要一場大規(guī)模再造“有產(chǎn)階級”的社會變革。

　　五、基于階級利益的城市化政策

　　改革開放以來，全社會財(cái)富的增長遠(yuǎn)超當(dāng)初最大膽的想象。但這并不一定意味著今天的政權(quán)比以前更穩(wěn)固。

　　隨著城市化的展開，執(zhí)政黨依托的社會基礎(chǔ)發(fā)生了巨大的位移。面對這一前所未有的社會變局，如何尋找自身代表的階級，再一次歷史性地?cái)[到了執(zhí)政共產(chǎn)黨人面前。

　　一個執(zhí)政黨要想長期屹立不倒，就必須擁有偉大的信仰，就必須知道為誰而戰(zhàn)。被譽(yù)為“拉丁美洲的聲音”的烏拉圭作家愛德華多●加拉諾亞在說到古巴之所以能夠長期存在時說道：“盡管有種種不幸，盡管外有侵?jǐn)_，內(nèi)有專制，這個磨難多多卻堅(jiān)持快樂的海島上產(chǎn)生了拉丁美洲最公平的社會”，卡斯特羅“總是為那些失敗的人而戰(zhàn)。”

　　唯有正確的階級分析，才能有精確的利益分配。成功的革命黨，并不必然是成功的執(zhí)政黨。蘇共的失敗表明，如果不能及時根據(jù)新的階級演變重新配置各種利益，就有可能再次失去政權(quán)。尋找出自己新的階級基礎(chǔ)并擴(kuò)大這個基礎(chǔ)，是共產(chǎn)黨人在國家城市化過程中的必修課。

　　1951年，毛澤東在把《中國社會各階級的分析》收入《毛澤東選集》時，自己加寫了這樣一個題注：“此文是反對當(dāng)時黨內(nèi)存在著的兩種傾向而寫的。一種是以陳獨(dú)秀為代表，只注意同國民黨合作，忘記了農(nóng)民，這是右傾機(jī)會主義；一種是以張國燾為代表，只注意工人運(yùn)動，同樣忘記了農(nóng)民，這是左傾機(jī)會主義。”

　　今天，我們同樣也存在著兩種錯誤傾向。一種是以“打壓房價”為代表，只注意保護(hù)城市現(xiàn)有居民的利益，而忘記眾多的打工者；另一種是以“農(nóng)地入市”為代表，只注意保護(hù)郊區(qū)地主的利益，而忘記更多的遠(yuǎn)郊農(nóng)民。無論那種傾向，都會損害執(zhí)政黨的社會基礎(chǔ)，并最終破壞社會的穩(wěn)定。

　　城市化的過程，乃是有產(chǎn)者和無產(chǎn)者此消彼長的過程。偉大的城市，必定是市民“自己的”城市。大規(guī)模且穩(wěn)定的城市有產(chǎn)者，將成為城市化時代共產(chǎn)黨新的執(zhí)政基礎(chǔ)。唯有成為有產(chǎn)者，才能讓那些新進(jìn)入城市的居民，覺得這座城市，這個社會“有他們的份，值得他們的孩子去捍衛(wèi)”。

　　城市化的目的不只是傲人的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也不是炫目的高樓大廈，更不是宏大的基礎(chǔ)設(shè)施——這些只應(yīng)是結(jié)果而非目標(biāo)。黨在城市化階段唯一的核心目標(biāo)，就是：把“城鄉(xiāng)無產(chǎn)者”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;城市有產(chǎn)者”。

　　為達(dá)成這一目標(biāo)，就必須：1）幫助城鄉(xiāng)無產(chǎn)者成為城市有產(chǎn)者；2）抑制城市有產(chǎn)者占有過多不動產(chǎn)；3）剝奪不勞而獲的郊區(qū)地主。這三條應(yīng)當(dāng)是執(zhí)政黨在整個城市化過程中，制定所有政策的基本原則和出發(fā)點(diǎn)。執(zhí)行得越徹底，政權(quán)就越穩(wěn)固。