隨著城市化水平的快速推進，杭州市的城市格局也在不斷發(fā)生變化，為了加快“西湖時代”邁向“錢江時代”的步伐，杭州市政府于2008年7月24日提出要按“競爭力強、規(guī)模大、服務(wù)優(yōu)、環(huán)境美、建筑高”的總要求，在未來建設(shè)20座新城和100個城市綜合體，實現(xiàn)杭州城市發(fā)展戰(zhàn)略的整合提升。
20座新城？100個城市綜合體？這確實是一個偉大的構(gòu)想，但對于老百姓來說，對于新城和城市綜合體的概念還不是很清楚，先看看究竟為何物吧：
城市新城：指城市主城、副城、組團中的城市功能區(qū)。目前正在打造的錢江新城就是“新城”代表。杭州的20座“新城”將以城市總體規(guī)劃為指導，圍繞“一主三副六組團”格局和市域網(wǎng)絡(luò)化大都市目標進行規(guī)劃建設(shè)，包括錢江新城、江南城、濱江新城等。
城市綜合體：指由酒店、寫字樓、公園、購物中心、會議中心、會展中心、公寓組成。從這個概念理解，杭州萬象城可以作為“城市綜合體”代表。100個城市綜合體共14萬畝，可開發(fā)利用面積6200萬平方米，其中，10%為地鐵上蓋物業(yè)，包括一批多功能的旅游城、商貿(mào)城、商務(wù)城、金融城、奧體城、博覽城等。作為一種嶄新的購物模式，城市綜合體作將極大改變?nèi)藗兊纳罘绞胶唾徫锪晳T，它將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅游、餐飲、娛樂、展覽融為一體，甚至包括交通設(shè)施，是名副其實的城中城，多個功能單位有機結(jié)合形成一個高效率的綜合體，推動整個城市建設(shè)的步伐，并且與地鐵經(jīng)濟的發(fā)展相輔相成，形成一種全新的商業(yè)格局。
自從政府的規(guī)劃構(gòu)想出臺后，如何實現(xiàn)這一個藍圖是大家所關(guān)注的。首先，政府的引導起到?jīng)Q定性作用，建設(shè)城市綜合體需要大量的土地，這對于寸土寸金的杭州而言，100座城市綜合體意味著需要大片的土地，同時在開發(fā)過程中對資金的要求將是巨大的，一旦開發(fā)商的后續(xù)開發(fā)資金跟不上，城市綜合體的用地就有可能會閑置，另外房地產(chǎn)價格如何回歸理性，能否讓投資者和消費者重拾信心？這一系列的問題都需要政府的引導和解決。其次，新城和城市綜合體都需要有序開發(fā)，實現(xiàn)兩者完美的結(jié)合，在市場經(jīng)濟時代，仍需發(fā)揮市場經(jīng)濟的杠桿作用，有序開發(fā)新城和新城市綜合體，將培育市場時所帶給開發(fā)商的風險降到最低值，使得入住率和商業(yè)的矛盾朝著良性方向發(fā)展。
目前來看，濱江區(qū)和錢江新城的建設(shè)已經(jīng)初具規(guī)模，它們所取得的成功與不足為日后更多的新城建設(shè)和綜合體建設(shè)提供了實踐經(jīng)驗。
濱江區(qū)：近幾年得到了快速的開發(fā)，未來將成為杭州的主要居住區(qū)域之一，目前濱江雖然不缺乏商業(yè)物業(yè)，但由于入住率的不足使得住宅底商的經(jīng)營舉步為艱，而基本商業(yè)設(shè)施無法保障又直接導致業(yè)主推遲入住，入住率與商業(yè)成為一個矛盾。
從商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展來看，濱江并不缺乏消費支撐，預計2010年濱江區(qū)常住人口將達到23萬人，巨大的消費潛力使得眾多投資者都看好濱江未來的商業(yè)發(fā)展，但大部分商家都在等待合適的時機，等待第一個吃螃蟹的人，等待龍頭商業(yè)的進入，這種等待和觀望使得濱江商業(yè)的發(fā)展步入了一種尷尬的境地，但也給了我們不少的啟示，城市綜合體作為全新的組合形態(tài)，在匯聚人氣的同時也將推動周邊商業(yè)的升級發(fā)展。然而在一個新區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展需要較長的培育期，商業(yè)綜合體過早進入對于開發(fā)商和品牌商業(yè)的經(jīng)營都有較高的風險。對于一個缺乏商業(yè)配套的新區(qū)域，即使未來有先進的地鐵交通支撐，也難以有效地吸引客流，商業(yè)龍頭作用也將是紙上談兵。而進入過晚，則將出現(xiàn)濱江目前的商業(yè)狀況，這對新城的整體建設(shè)和人氣聚集都非常之不利。因此城市綜合體適時開發(fā)對于新城的建設(shè)將起到畫龍點睛的作用。
錢江新城：杭州從西湖時代邁向錢塘江時代的象征，是杭州未來的行政中心、信息中心、文化中心,規(guī)劃總商業(yè)面積將達到70萬平方米。規(guī)劃有三個大體量商業(yè)：萬象城、來福士和高德商業(yè)廣場，但是其體量、定位、檔次、商戶組合各不相同，相互之間形成互補經(jīng)營，相互配合而形成商業(yè)的集體效應，從而很好的與新城的定位相融合，由此可見，錯位經(jīng)營和集體效應將是決定未來眾多綜合體能否共存的關(guān)鍵因素。
20座新城，100個城市綜合體，一個偉大的構(gòu)想，但實現(xiàn)卻需要一個漫長的過程，需要超強的執(zhí)行力才能完成，未來的杭州能否實現(xiàn)“滿城盡是城市綜合體”？讓我們拭目以待吧！
