論壇現(xiàn)場

　　鐘彬：下面對后50綠色低碳國際住區(qū)如何設計我們展開對話，對話主持人我們有請全國房地產(chǎn)設計聯(lián)盟CEO，北京中聯(lián)環(huán)建文有限公司總經(jīng)理劉光亞先生。

主持人：劉光亞 全國房地產(chǎn)設計聯(lián)盟CEO

　　劉光亞：大家下午好，先把對話嘉賓請到臺上，大家熟悉張雪舟院長；有請高志；美國L.Gustaf Soderbergh先生、Feng feng先生、江曼、任明、奚志勇先生。

　　劉光亞：大家下午好！今天我們這么多嘉賓聚集在這里，中國最美麗海灣亞龍灣，圍繞一個共同話題，就是后50綠色低碳國際住區(qū)，在這個進入第二板塊的對話環(huán)節(jié)之前我先給大家做一個簡單報告，就是我還不滿50歲，但是已經(jīng)提前有后50的跡象，就是剛才發(fā)生世親一會忘記了，小時候事情全跑出來了，為了下午第二板塊的對話能夠比較好的問題，我寫了一大堆，怕自己忘記所以我寫的是一個備忘錄，也是好向各位對話嘉賓比較好請教和交流，今天上午包括今天下午所有演講嘉賓對話嘉賓的的發(fā)言非常精彩，我想在我腦海里面始終告訴自己不要犯困，剛才來之前喝兩杯咖啡，因為一直在出差平均每天睡四個小時，為了不犯困第一就是含金量，今天上午和今天下午所有嘉賓的發(fā)言，大家應該有一個共識，就是我們學到很多知識得到大量信息。

　　第二跟三個字“有尊嚴”。有尊嚴三個字中午吃飯的時候特別跟高總交流，我現(xiàn)在感覺自己步入老年時期了，有尊嚴不管老年人有錢沒錢有地位沒地位，他們都養(yǎng)育下一代，同時為社會和國家有了貢獻，因此他們活應該有尊嚴應該活健康快樂，而且有權(quán)享受幸福的晚年生活。第三個三個字就是“抓落實”，抓落實我們第二個板塊對話主題里面，后綠色低碳國際住區(qū)，為什么話題這么吸引我們，為什么得到大家這么重視，讓我們看看美國紐約時報網(wǎng)站前兩天剛發(fā)表文章，中國未來五個預兆，內(nèi)容比較多簡單說一下，對中國而言七月可以稱之為五大征兆之月，人口、金融、貨幣方面里程碑，可以揭示這個世界第三大經(jīng)濟體的未來，其中人口老齡化加劇是我國征兆之首，這是美國紐約時報發(fā)表的文章，國家媒體七月份稱，2009年中國史上老年人口比重增幅最大的一年，亞洲開發(fā)銀行稱到2010年近五分之一人口將進入老齡，這個剛才包括上午會長等等嘉賓講的數(shù)字有一點出入，超過65歲這一比例在1950年還不到二十分之一，我國已經(jīng)成為全世界老年人口最多國家，每年以3%的人口增長，這些數(shù)字還沒有包括50歲以上龐大中年人群，我想我們國家老齡化速度和中老年人口總數(shù)如此龐大應該引起社會各階高度關(guān)注，及時研究和及早找到應對的措施，特別是如何做好涉老設計和運營服務。

　　劉光亞：我們現(xiàn)在開始進入第二板塊里面，我可能要把到臺上嘉賓再做一個簡單介紹，一個我們精瑞中國不動產(chǎn)研究院長院長，更多的是我們設計來自于美國著名的VTBS律師事務所美國設計師，還有美國的江曼，還有任明，還有我們開發(fā)商奚志勇。我的第一個請教問題給張雪舟，因為你是研究院，上午我們已經(jīng)聽到張雪舟院長關(guān)于綠色低碳推廣與實踐，精瑞中國不動產(chǎn)研究院是在我們聶會長還有商會領(lǐng)導下一直走在學術(shù)前沿走在領(lǐng)先地位的這樣一個研究機構(gòu)，而且在我們地產(chǎn)界我認為是非常有作為，非常有社會責任感這樣一個研究機構(gòu)，張雪舟院長你們在后50綠色低碳國際住區(qū)特別是在養(yǎng)老低碳方面正在開展什么樣的研究工作，我想上午可能講到一部分，可否給我們開發(fā)商或者運營管理公司有怎樣建議，包括我們商會的成員單位，還有社會成員聯(lián)盟單位更好團結(jié)在聶會長領(lǐng)導下商會周圍，能夠跟研究院更好緊密的互動更緊密結(jié)合共同某比較？

張雪舟精瑞（中國）不動產(chǎn)研究院院長

　　張雪舟：其實問的問題，上午聶會長演講當中基本上都回答了，我簡單基本總結(jié)一下，一個認為50后社區(qū)可能當前房地產(chǎn)形勢下對于行業(yè)來說，去年參加美國一個年會，就是振興地產(chǎn)業(yè)的計劃，這個計劃對于當前形勢來說也是很好啟迪，因為上午分享了我們資產(chǎn)情況包括購買力情況，實際上當前房地產(chǎn)有一個指導性作用，第二研究院一直再做標準，我們知道老年住宅我們建設部有一個建筑方面，那個只是建筑性能，整個全程運營今天很多專家講確實沒有規(guī)范性、標準性大家比較公認，現(xiàn)在很多企業(yè)摸索自己東西，這些東西究竟是不是有一個規(guī)范性，第二是不是與國際接軌，我們能不能這樣角度從設立標準指導角度做一些研究做一些探索，我們搜集大概全球包括中國一百多個項目作為指導，我們評估手冊指導手冊也好跟行業(yè)一起來做這樣的，因為很多設計方面的剛才高總講的東西，肯定要我們設計師專業(yè)一起來參與。第三，我們調(diào)研很多國外發(fā)現(xiàn)建筑一個重要方面，第二就是如何運營管理如何投資，這個對于我們國內(nèi)企業(yè)來說目前也是一個相對來說比較迷盲的，無論政策方面金融方面還是管理方面，大家沒有很好案例，我們看看國外經(jīng)驗結(jié)合中國本土化在運營管理我們西方研究院我們有基金金融支持也有很好政策需要，我們能夠形成一個資源平臺，我們能夠把適合中國發(fā)展運營管理模式，經(jīng)營老年社區(qū)運營管理模式有一個新的路，今天高總講都有不同的探索，在地方用各自土辦法做一些政策優(yōu)惠，但是我想全國方面有一些這樣政策的話，可能會對我們整個行業(yè)發(fā)展比較好幫助，這三個可能是我們商會正在做的一個基本的東西。謝謝！

　　劉光亞：謝謝張雪舟院長，其實昂相信今天上午和下午到會發(fā)展商和設計單位，一定高度關(guān)注我們精瑞不動產(chǎn)研究院所有的動態(tài)，也希望你們的手冊能夠標準和手冊能夠盡快出來。第二個問題是提給來自我們美國設計師L.Gustaf Soderbergh我們知道歐美發(fā)達國家，特別是美國地產(chǎn)社會低碳和養(yǎng)老保障方面都有很多研究和大量實踐，上午也聽了L.Gustaf Soderbergh先生和Feng feng先生介紹很多老年設計很多案例，其中有一個案例，去年九月份在會長率領(lǐng)下我們?nèi)ッ绹�考察期間已經(jīng)參觀調(diào)研過非常非常優(yōu)秀，應該說感受很深有很多的啟發(fā)，我想L.Gustaf Soderbergh先生以及美國的VTBS事務所在美國的養(yǎng)老住宅非常有經(jīng)驗，可否請L.Gustaf Soderbergh先生對中國未來后50綠色低碳國際住區(qū)的建設從規(guī)劃的建設設計，室內(nèi)設計和環(huán)境設計方面給我們同行做能夠有哪些重要的經(jīng)濟啟示和建議？謝謝！

L.Gustaf Soderbergh 美國VTBS設計師事務所合伙人

　　L.Gustaf Soderbergh：主要就是要確定，要詳細了解我們針對目標人群的設計的要求，對他們的要求要充分了解，像我們設計的從比如說完全獨立生活的能力，一直到衰老以后完全需要護理這不同人群的需求要做充分的調(diào)整，這是最主要的。

　　劉光亞：謝謝！去年我們到美國的VTBS事務所參觀期間我們知道他們不光規(guī)模大而且非常專業(yè)，尤其在老齡住宅方面他們的許多案例真的是對我們設計師和當時去的開發(fā)商有很大的啟發(fā)從參觀過他們事務所那一刻起，我就想有機會更多向他們?nèi)〗?jīng)，當然我也想他們更多進入中國市場，能夠參與到我們目前后50綠色低碳國際住區(qū)建設里面來，發(fā)揮他們足夠?qū)�業(yè)特長來為中國的綠色低碳國際住區(qū)的建設能夠發(fā)揮更大的作用接下來我想如何做好設計，我們設計師其實有很多的體驗，我們現(xiàn)在越來越多的遇到這樣的項目，設計師應該非常有發(fā)言權(quán)，我想請我們中國的設計公司兩位女強人，根據(jù)我們中國國情結(jié)合你們自己設計經(jīng)驗，還有規(guī)劃設計研究，談談如何打造中國特色后50綠色低碳國際住區(qū)，特別是選址規(guī)劃建筑設計室內(nèi)設計等方面，這個先清任明任總。

任明 北京維拓設計院總設計師

　　任明：因為大家都在研究養(yǎng)老設計，其實老年住宅我們在2000年的時候開始進行研究和設計，當時是和中國的一個集團共同做北京東方太陽城 (論壇 新聞)這個項目，其實這個養(yǎng)老設計我們感覺其實要是從首先要從定位要研究準，因為我們現(xiàn)在研究活躍性社區(qū)自理性社區(qū)，半護理全護理老年社區(qū)，整個項目定位決定整個項目運作，我想結(jié)合東方太陽城項目我想談一下我們設計中心的體會，東方太陽城這個項目位于北京市在潮白河旁邊，周圍環(huán)境非常好它是一個河灘地帶進行一個老年項目開發(fā)，這個應該是活躍自理生活能力這樣一個大型養(yǎng)老社區(qū)，這個整個項目用地123公頃面積比較大，建筑面積84萬平米，從定位的初期到整個項目的研究其實也借鑒了國外的先進經(jīng)驗，還有美國的設計公司跟我們一起研究一起開發(fā)運作，也是借鑒美國比較好的經(jīng)驗。

　　在整個社區(qū)規(guī)劃設計里面昂想在原有的居住區(qū)規(guī)劃設計，包括理念里面它要突出一些老年設計特點，比如說老年規(guī)劃設計上要有一個三性可識別性、直達性、安全性，可識別性大型的規(guī)劃我們應該做每一個組團每一個片區(qū)應該有自己特色，老人在里面走很容易識別我這個區(qū)在什么位置，包括里面標識標志包括一些特色應該不同的這個就是可達性，可達性比如說交通組織上還有空間環(huán)境組織上，包括一些視線關(guān)系上應該讓他們非常方便，非常直接非常方便，安全性是最重要的，全區(qū)無障礙設計是必須，無障礙設計比如說交通組織人車分流還有老年人活躍場地穿越上都應該有不同設計考慮，另外第二點就是配套方案，配套環(huán)境我們體會因為遠離北京，到達市區(qū)開車需要40分鐘以上，遠離社區(qū)獨立的社區(qū)，滿足老年人和正常完全生活的情況下社區(qū)配套應該齊全的，還應該有一些面向社會，因為遠離市區(qū)社區(qū)避免封閉型和單調(diào)性，他們應該是開放的，就是社會經(jīng)營運作能夠引進小區(qū)使小區(qū)不是完全封閉的，所以他在配套應該體現(xiàn)活躍性在配套一些正常比如說收獲配套體育健身配套還有醫(yī)療配套等等包括健身等等這些比較齊全的情況下，還增加了社會性的服務，比如說會議性的酒店包括度假公寓等等，這樣便于社會一些組織會議，他對整個社區(qū)也帶來一些活力。

　　然后在特殊廣場環(huán)境設計上，要從悼念人心理考慮，老年人非常需要特殊交流空間、溝通空間包括門前們后小小組團式的中心，都要特殊環(huán)境廣場適合老年人交往交流，讓他心理溝通的需要，再一個在景觀環(huán)境設計上，其實東方太陽城在這個位置周圍有一個高爾夫球場，整個設計整個大型居住區(qū)和整個高爾夫球場穿插組合，所以景觀環(huán)境非常美，他要在這片林帶里面創(chuàng)造一個非常悠閑景觀環(huán)境非常好環(huán)境，所以規(guī)劃里面創(chuàng)造很多景觀一些水域，從環(huán)境高爾夫球場一些穿插，很多老人到那個以后，感覺這個地方離北京城區(qū)不遠，在這里生活環(huán)境在城里沒有辦法達到的，所以環(huán)境設計創(chuàng)造一個自身的特色，另外單體設計，單體設計住宅應該從老年人實際需求，住宅設計很多和我們開發(fā)項目一致，但是住宅老年要求跟特殊空間不一樣，比如說特殊部位放大，比如說陽臺設計不是簡單陽臺要在里面活動有他的休閑，包括小畫環(huán)境設計入口等等老年設計在設計過程中其實還要從老年自身心理生理行為要求出發(fā)，這樣去想另外從西部設計考慮周到才能使在設計上基本達到滿足老年人的生活，現(xiàn)在老年住宅設計其實我想在后期配套服務是非常重要的，現(xiàn)在東方太陽城整個后期服務配套包括一些社區(qū)老年大學一些配套家政服務，我覺得這些都是養(yǎng)老非常需求的，其實這個項目我想從地產(chǎn)開發(fā)的項目，這個運作的方式到滿足人們養(yǎng)老要求集合，其實在里面經(jīng)濟的運作包括后期服務的管理，對老年社區(qū)的成敗其實起到一個很大的作用。

　　劉光亞：我對江曼還要做一個補充介紹，我們九源國際建筑設計所是北京比較有名設計所，我想江曼剛才我提到的話題，主要我們是建筑師，我們很多項目中間都遇到規(guī)劃、設計包括室內(nèi)設計這方面的挑戰(zhàn)，因為老年社區(qū)設計應該是民營事務所遇到比較多新的問題。謝謝！

江曼 北京九源三星建筑師事務所董事、總經(jīng)理

　　江曼：大家好！非常高興能夠參加這個研討會，在這個研討會里面今天學到了非常多東西，尤其聶會長上午發(fā)言，實際上今天總體感覺，作為建筑師以前更關(guān)注技術(shù)方面的工作，但是今天實際上我短短一天時間，實際上關(guān)于養(yǎng)老住區(qū)這個事情實際上從三個層面來說這個事，首先會長從報的層面，把咱們現(xiàn)在正在做的工作，把房地產(chǎn)細分市場專業(yè)化程度，尤其是后50人群所需要這群住區(qū)，給他從一個道的層面有一個非常明確第一，就是后50綠色低碳國際住區(qū)，這樣一來實際上把我們養(yǎng)老住宅養(yǎng)生住宅等等一系列養(yǎng)老院都把它作為一個大層面清晰規(guī)位，我想道的層面大家有一個非常好方向東西去做，剛才張院長綠色體系介紹，又把綠色建筑低碳建筑以及后50建筑立面具體體系性東西包括例子東西做了一個概要性介紹，以及為我們建筑師應該再細化剛才高總也說我們?yōu)檫@些體系建設做更細東西，最后還有很多建筑師尤其外國建筑師在這個術(shù)的層面，因為他們在國際上尤其在美國有大量的設計案例，有很多的總結(jié)不管教訓還是經(jīng)驗都拿出來，從三個層面把這件事做了。

　　對于建筑師來講老年住宅也好后50國際居住社區(qū)的住宅我認為它的挑戰(zhàn)并不是在設計本身，而是在設計師有沒有能夠理解養(yǎng)生住宅和后50住宅的運營模式，因為不同的老人，不同的后50他的需求不一樣，這一點建筑師不要只關(guān)注具體的設計術(shù)的層面，因為術(shù)的層面實際上是有更多體系的建設就可以規(guī)范，而在這個技術(shù)層面上最難的點是細分人群決定以后做的東西就是不一樣的，比如說對于這種高端的隨著中國社會的發(fā)展，越來越多中產(chǎn)階級產(chǎn)生，中產(chǎn)階級對于養(yǎng)老需求應該和普通的經(jīng)濟性人群養(yǎng)老需求不一樣的，同樣這樣高端人群或者剛才盧總提到老有所養(yǎng)這樣高的經(jīng)濟實力以及經(jīng)驗價值如何體現(xiàn)，在這個層面上如果建筑師能夠與開發(fā)商與投資人共同的來對這個項目定位以及項目的設計去做一些指引性的東西，遠遠要超過建筑師在設計本身去關(guān)注那個術(shù)，就是一些技術(shù)標準，我認為這是對建筑師的一個挑戰(zhàn)在這個后50住區(qū)方面的。在具體一些細節(jié)方面，實際上我們參觀很多日本還有美國養(yǎng)老住區(qū)的設計，我們發(fā)現(xiàn)他們無聲控制比如說我們電梯廳，老年公寓電梯廳，電梯廳大本身不說，它的電梯不僅運送擔架，電梯里面還可以坐下來休息一下空間，有些老人不希望每天有護士打電話你身體怎么樣啊？實際上門廳里面有自控的燈，如果這個老人12小時這個燈電表不走字，他的物業(yè)發(fā)現(xiàn)這個老人今天在家但是12小時沒有動，就會有人來報是不想動還是生病等等是有這樣一個細節(jié)。同樣通過水的控制，比如說遠程控制水量很大，一個拉肚子水量很大，第二水龍頭壞了沒有關(guān)，第三種可能就是昏厥了，沒法關(guān)水這些細節(jié)上面實際上給我們設計師在具體細節(jié)方面做更多的事情，實際上除了這幾塊，我認為在說細分市場，在細分市場里面，比如說我們在高端的人群里面，我們?nèi)ト毡緟⒂^了日本最高最好的一個老年公寓，這里面能夠如住人最低年限是65歲，他需要一次性交付十五年養(yǎng)老金，在這種運營環(huán)節(jié)里面東西，我們設計師不能理解不能了解的時候，及上為這個開發(fā)商提供很細服務比較難的。

　　剛才提到養(yǎng)老公寓它的運營整個項目是類似于五星級酒店，但是運營模式是一個非常好的創(chuàng)新，我還是回到剛才光亞的問題，就是在養(yǎng)老設計當中幾個層面都需要關(guān)注，建筑師最大挑戰(zhàn)就是能不能懂得每個項目不同運營模式，把自己的技術(shù)支持運營模式成功。

　　劉光亞：接下來話題是要向我們親和源股份有限公司董事長奚志勇先生請教，我們知道奚志勇先生有眼光有魄力企業(yè)家，他撰寫中國養(yǎng)老書一書已經(jīng)文匯出版社出版了，他率先實踐在上海市投資6億元建成中國第一個會員制養(yǎng)老社區(qū)，既又理論又有實踐，我們的題目就是未來我們?nèi)绾谓ㄔO更好后50綠色低碳國際住區(qū)及運用服務方面？我想奚志勇總經(jīng)理有很多設想跟我們分享，下面請您談談您的想法？謝謝！

奚志勇 親和源股份有限公司董事長

　　奚志勇：剛才主持人說你可以多說兩句，我說到養(yǎng)老特別激動，作為2003年能夠開始養(yǎng)老的人，應該主要是稀缺，我在過的過程中是碰到不是能夠想到的困難，早上碰到聶會長，我作為房地產(chǎn)商會理事長我已經(jīng)三年沒有參加活動了，今天為什么趕在這里說話，因為06年這個項目啟動到現(xiàn)在，我們08年如住會員開始現(xiàn)在已經(jīng)800多個會員了，而且現(xiàn)在我們已經(jīng)有相對比較成熟的商業(yè)模式可以支持自身的發(fā)展，也總結(jié)出了一條服務理念，現(xiàn)在國際上很多大的同行，開始著手這個項目我感覺我們應該出來發(fā)聲音了，作為養(yǎng)老來說首先是一個老年地產(chǎn)，因為沒有老年地產(chǎn)其他都是空的，第二老年服務。第三老年護理，三個必須并行必須發(fā)展，當然你可以做一條大家合著做，但是系統(tǒng)部分來說必須這樣做，我今天提到這個問題，可能大家做養(yǎng)老也許有一些提示，我是把它作為世界對養(yǎng)老的誤區(qū)，第一個誤區(qū)是福利性，大家知道福利性一定是強調(diào)的是公平，但是，哪一個國家把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的福利跟公益性的公平都沒有做到，因為我們把養(yǎng)老福利性理解為對每個項目的支持這叫做福利性這叫做公益性不對，我們補貼最容易造成腐敗的，而且低效資源不能有效配制這是最大的問題，所以現(xiàn)在政府非常關(guān)心養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，我們張會長我們主任都非常推動這個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我剛剛接到一個民政部邀請，民政部委托我做一個課題，就是社會資本中的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，他們在報國務院文件里面要求我們提意見，我看考慮非常詳細但是最關(guān)鍵元素一個是產(chǎn)業(yè)化，一個公平性，如果鼓勵政府言老產(chǎn)業(yè)，而不是產(chǎn)業(yè)化的話，我們進來都是不能盈利的，怎么發(fā)展怎么投資，怎么創(chuàng)造市場需要的產(chǎn)品這是一個很大問題。產(chǎn)業(yè)化必須公平，政府投資養(yǎng)老機構(gòu)補貼，非政府機構(gòu)沒有補貼怎么發(fā)展，就可以走入醫(yī)療改革教育改革誤區(qū)，教育產(chǎn)業(yè)化失敗了，衛(wèi)生改革產(chǎn)業(yè)化失敗，到底產(chǎn)業(yè)化失敗，還是創(chuàng)作過程中沒有把這個問題想清楚。

　　所以今天可能我們今天會議也是代表中國未來老年住宅的起點一個標志性的過程，但是大家看到這個問題，這樣爭論在中國一提起大家一起討論這個改革難度很高，我今天跟福利部幾位領(lǐng)導匯報思想說，我最怕大家一起討論，一討論最后實踐之后找到政府這個時間很長，所以這個上面我想也跟大家分享一些我個人的想法。第二，需求，全世界有很多很多統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們看到報道大部分是宏觀數(shù)據(jù)，我們產(chǎn)業(yè)來說一定要微觀數(shù)據(jù)，我要知道70歲到80歲糖尿病多少，我要知道80歲以上打乒乓球有多少，否則永遠是浪費，你做很大社區(qū)，如果沒有80歲以上老人根本不游泳你投資游泳池干什么，我經(jīng)常跟我們同事們我開一句玩笑，我說中國不能做養(yǎng)老中最好，但是我是做最認真的，我自己成立一個老年生活研究中心，我成立一個老年基金研究會，我發(fā)起中國老年產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，結(jié)果中國老年產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟有三千多家企業(yè)加盟，因為我們所有聯(lián)盟組織都找一個主管單位，找兩天沒有找到主管單位，她說那到我們這里來，因為做產(chǎn)業(yè)有不同聲音發(fā)出，不同層面組織發(fā)出這種聲音才能支撐這個產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　我們進入一個誤區(qū)就是中國老年人是世界上最有錢的人，中國傳統(tǒng)的模式老了給小孩留一筆錢，現(xiàn)在房地產(chǎn)很大一部分就是爺爺奶奶因為孫子結(jié)婚拿錢買房子，所以并不是沒有消費能力完全有消費能力，這個市場已經(jīng)發(fā)展這樣，以后可能是6222的問題，上海平均年齡達到80歲之后，肯定產(chǎn)生6222問題，我們現(xiàn)在有八百多個會員我們平均年齡72.5歲，我們里面老人48%是大學以上的，所以這個需求特別是在知識層面高的，我們這里面大學教授特別多，所以這里面我們做這個產(chǎn)業(yè)更要把市場細分清楚，可能有無數(shù)種產(chǎn)品的出現(xiàn)。

　　第五，剛才設計單位已經(jīng)講了，因為這里都是專業(yè)我不想多說這方面的聲音，但是有一點大家記住，老年社區(qū)不是為了一套房而是給老人提供一個生活平臺，改變他一個生活方式，引導帶動一種新的生活理念，不是簡單為一套房做的，通過我們系統(tǒng)我們服務一定引導他靠哪個方向去走，我們老年進來之后到底需要什么，這是一個需求問題，我們做市場一定研究老年心理需求或者各個層面老年需求，我們設計產(chǎn)品是一個生活平臺，生活平臺上面一定有家的元素，如果離開家的元素，再加上一個服務系統(tǒng)，這個成為老年社區(qū)的基本要求，如果滿足不了這個要求，那么房子建再漂亮可能很難住進去。

　　再一個誤區(qū)就是老年人基本需求問題，我們跟大家都再說以人為本，政府也在說以人為本，我們找到這個人到底是誰，我們現(xiàn)在給政府提供一些養(yǎng)老機構(gòu)服務標準來看，這個基本上是我們管理者以人為本，我們自己管理思路，我們真正找到老年人生活需求，老年人生活需求吃喝拉撒類似于這些，更重要的是精神層面的，比方說自由、尊重、隱私、支配這些元素也要很豐富，我看國外的養(yǎng)老機構(gòu)沒有把這些因素考慮進去，我們所有人士基本上都是成功人士，你們最后為了什么？一定是自由、尊重、隱私支配，離開這個你追求這個干什么？所以這一點大家設計產(chǎn)品要想清楚，我們這些元素怎么體現(xiàn)出來，出來比較簡單，但是體現(xiàn)出來比較難，所以這一點大家引起重視。

　　最后，還有一個就是國際化問題，美國也好日本也好臺灣新加坡也好都做非常優(yōu)秀，有一個好標準，因為他們生活方式完全不一樣，他們生活很簡單我們生活要求很高，這個一定有利于國外標準，我們作為投資者一定想明白我們中國人需求是什么，我們中國人沒有這個市場細分數(shù)據(jù)，我們成立研究中心初衷，就是把我們老人作為一個數(shù)據(jù)庫，把他們樣本作為數(shù)據(jù)分析，我們現(xiàn)在已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)一些數(shù)據(jù)，但是這些數(shù)據(jù)還不健全，這個也是一個很大問題，因為時間太短，大概五年以后可以有些數(shù)據(jù)支撐我們理論依據(jù)，還有一個特別重要的問題是什么呢？就是大，全國世界都在機動，搞一個大型老年社區(qū)，弄五十個億，大家有沒有想過養(yǎng)老社區(qū)死亡率多少，如果沒有搞明白你弄這么大，你就成為一個死亡城，誰愿意去住，你看看歐美、臺灣、日本也好，為什么他們養(yǎng)老社區(qū)都是很小，都是一百多套房子，兩百多套房子，除非那些本身就是房地產(chǎn)沒有大的服務社區(qū)可能做很大，所以這些問題我今天提出個人想法，因為這些問題都是影響我們未來做這個產(chǎn)業(yè)很關(guān)鍵的要素，所以我把的想法跟大家做一個匯報。謝謝大家！

　　主持人：非常感謝奚志勇領(lǐng)導，我想大肺腑之言來自于長期研究和實踐，尤其實踐中有很多感悟，而且這些觀點可能值得我們今后在未來能夠展開來探討，從設計師來講首先我很敬佩你這樣開發(fā)商非常專業(yè)非常有追求，我們也愿意遇到更多的像奚志勇這樣發(fā)展商從設計師來講可能少走很多彎路，才能打造出更好更多的真正意義上的精品。接下來我可能把話題要轉(zhuǎn)給高志先生，高志先生大家已經(jīng)很熟知了，以前對他的演講很不盡興，這個話題給你留時間比較長你可以充分展開，對于高志先生做一個補充介紹，因為他有很多國際國內(nèi)豐富工作學習背景，而且百忙當中還參與教學，可能也不少發(fā)展商也曾經(jīng)是他的學生，他思維非常活躍事業(yè)非常開闊應該講非常國際化這樣一個視野，同時也有很多國內(nèi)經(jīng)驗，剛才他講國內(nèi)做養(yǎng)老社區(qū)做多少多少個，在國外也有很多觀察生活體驗，我想可能在面對宏觀調(diào)控這個新政和低碳經(jīng)濟到來的今天，就是房地產(chǎn)業(yè)在轉(zhuǎn)型過程中迫切需要新的著力點增長點，就是50歲以上中老年人擁有人生最高財產(chǎn)凈值起居加養(yǎng)老需求是這個產(chǎn)業(yè)之一，必然對我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)造成深遠影響，這個請高志先生發(fā)表高見。

高志 加拿大寶佳國際建筑師有限公司中國首席代表

　　高志：就接著你那個話題說，我今天特別高興，因為今天這個會出乎我的預料，我沒想到準備這么詳細的東西，國內(nèi)專門就養(yǎng)老社區(qū)這個主題開研討會在我印象里第一次，我覺得這個事情應該說從研究角度做了開創(chuàng)性的工作。第二，我想談談我自己聽了這些的感受，也是這些年做養(yǎng)老社區(qū)的感受，第一大家別信劉光亞，我可沒有摩拳擦掌信心百倍也好，沒有我還是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢我也得說實話，第一我覺得養(yǎng)老社區(qū)不是誰都能干的，這是我的觀點，別一下都上去，養(yǎng)老社區(qū)我做這個感覺，養(yǎng)老社區(qū)比商業(yè)建筑還要難玩，養(yǎng)老社區(qū)這個不好玩非常難，如果過去做住宅社區(qū)你想玩養(yǎng)老社區(qū)真得留神需要格外謹慎，需要做好認真的準備，難啊，養(yǎng)老社區(qū)不好做，由于城市轉(zhuǎn)型由于人們逐漸的富裕，由于我們中國人的孝心得到進一步的發(fā)展，由于上帝又促使我們需要人人講仁愛之心怎么說都可以，但是養(yǎng)老社區(qū)這個事做起來要有非常豐富商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，要有非常豐富旅游地產(chǎn)的經(jīng)驗，要有非常熟練酒店管理經(jīng)驗，你還要多多少少懂一點醫(yī)療經(jīng)驗，然后還要懂一點城市的問題，剛才我們奚志勇講養(yǎng)老社區(qū)不能大，我覺得這么講很有道理，但是為什么不敢做大呢？或者覺得做大有危險呢？就是毫無疑問的證明養(yǎng)老社區(qū)他不是一個簡單的住宅或者不是一個簡單的房子問題，注意用這個詞叫養(yǎng)老社區(qū)，什么叫做社區(qū)啊？今天因為沒有機會講這個項目，我這個項目本來叫做養(yǎng)老城，城是一個什么概念，所謂大小養(yǎng)老社區(qū)始終這么認為，養(yǎng)老社區(qū)不是一個住宅區(qū)，為什么不叫養(yǎng)老區(qū)叫養(yǎng)老社區(qū)，社是什么意思？代表社會的概念，老年人怕孤獨，老年人怕被人遺忘，老年人怕想見孫子見不著，老年人怕死我不這么認為，我躺醫(yī)院床上當時馬上，我想第一個我可以踏實，因為我兒子上大學，我老婆工作挺好，唯一舍不得就是我媽怎么辦？奚志勇領(lǐng)導講很對，我們不能做大，因為你把控不了，你要變成養(yǎng)老城把控不了，那是一個城市社區(qū)這是一個第一建議，別什么人都做，這話說可能有一點不好聽但是跟大家分享心理話。

　　第二，也不是哪個一個設計公司哪個設計師都能夠做得好的事，我看很多做的養(yǎng)老社區(qū)就是做驢唇不對馬嘴，剛才江總講了一個，你懂不懂怎么運營怎么用這個東西，不懂照葫蘆畫瓢最后抄來都是垃圾，這個項目教訓是很深刻的。

　　第三，剛才回答光亞那個話，中國養(yǎng)老社區(qū)未來發(fā)展我怎么覺得我覺得對政策解讀很重要，政策解讀不是一種救濟，是你怎么理解應用它，國家為什么扶持養(yǎng)老政策，國家是有戰(zhàn)略考慮的，別的不說比如說海爾集團我們跟它現(xiàn)在合作，合作是什么？合作低碳，中國最大的家電白電企業(yè)就是海爾，海爾只有把家電還有低碳住宅結(jié)合起來這個家電才有希望，因為國外大家知道現(xiàn)在所有裝修房子是沒有裝修的，來了什么洗衣機電冰箱統(tǒng)統(tǒng)都是做好的，海爾未來真正靠零售沒有多少，只有跟這個結(jié)合，結(jié)合必須解決低碳問題，耗電量那么高誰用你的，怎么辦？就要研究這個，張瑞敏很聰明的，我們想老年社區(qū)有配套的嗎？老年社區(qū)的爐臺，比如說冰箱、等等等等你這個研究沒研究，所以我想老年這個事情要想成功一定是一個產(chǎn)業(yè)鏈的問題，我想這么多年的做老年社區(qū)做這么多體會我發(fā)現(xiàn)真正一做細了，剛才奚志勇說了我們?nèi)睖蚀_的數(shù)據(jù)，我們做樣社區(qū)這個冰箱到底做多高，我在輪椅上能夠把兩個門都開開你能做到嗎？我現(xiàn)在坐輪椅要上廁所隨時廁所一拉馬桶馬上換位，沒有數(shù)據(jù)你設計什么啊，沒有數(shù)據(jù)你設計什么�。克�以這個也是我們現(xiàn)在，因為美國我們可以參考一些，但是有朋友講標準不同，標準不同確實生產(chǎn)力水平有關(guān)系，更多最大不同還是觀念問題，我們中國人這個養(yǎng)老敬老的觀念和西方人根本不同的，這個不是人家資本主義我是社會主義，西方那個民族是馬背上的民族是部落民族我們是農(nóng)耕民族，我們中國民族是農(nóng)耕民族特有構(gòu)成您就是這樣，你就是吃玉米吃大米這樣吃過來的，人家就是帶著血牛肉這樣過來的，人家就是這種傳統(tǒng)，今天本來有一個圖，我覺得中國養(yǎng)老社區(qū)不管你作大做小堅持一個原則一定組團式的一定社區(qū)式的，中國人講的是一個小社會，本來我做幾個細胞連接起來，中國養(yǎng)老社區(qū)就是這種方式，不是那種非常自我的那種，養(yǎng)老社區(qū)不好做，你要沒有商業(yè)經(jīng)驗，沒有旅游經(jīng)驗做養(yǎng)老地產(chǎn)所有開發(fā)商我勸你慎重。第二找到設計找到正確的設計師，設計師可能做酒店做住宅很好做養(yǎng)老社區(qū)未必了，因為這個東西做根本不多，再一個就是迅速的形成行業(yè)標準，沒有行業(yè)標準我們要找行業(yè)標準。最后，我覺得養(yǎng)老行業(yè)雖然很有發(fā)展，但是我覺得不要樂觀過頭，我們要冷靜，因為中國還是一個窮國，短期內(nèi)跟上國際的水平還需要一段時間，你別瞧咱們GDP超過日本，真正實力還差很遠，所以這樣我勸大家注意，在養(yǎng)老社區(qū)建設上跟一般房地產(chǎn)不一樣，那種快進快出沒那個事，所以充分利用好外國基礎利用好外國基金做長久的打算。謝謝！

　　劉光亞：謝謝高志先生，剛才精彩的對話，高志先生剛才說法中間我有一些完全贊同，還有一些可能需要展開探討的地方，當然因為今天時間原因，不一定在這個會上展開，但是至少現(xiàn)在有三個非常深感受，第一我覺得我們?nèi)珖�房地產(chǎn)設計聯(lián)盟，包括我們不動產(chǎn)研究院，在聶會長領(lǐng)導下在商會領(lǐng)導下我們現(xiàn)在做的工作是非常不易的工作，這個上面來講有信心參與到這個工作當中邊干邊學這個信心是有的。第二，在市場經(jīng)濟大潮下，我們不能忘記中華民族有著五千年悠久文明史大家庭，我們尊老愛幼是民族和國家傳統(tǒng)美德，這個意義上來講，我們需要扎扎實實做包括發(fā)展商包括設計師包括我們研究院扎扎實實工作地方，我們不能忘記社會責任，我們經(jīng)驗不夠還想國外借鑒，不管美國歐洲、日本等等他們這個方面走在我們前面一定有可學的地方。第三，應該講已經(jīng)是前面開場白里面講到的，我們老年社會到來有這樣龐大的數(shù)字，我們已經(jīng)到了必須思考和讓我們長輩活更有尊嚴，再過十幾年我也進入老年時期，更有尊嚴怎么樣能夠更加健康快樂。作為開發(fā)商作為設計企業(yè)我們該思考如何才能建設好我們后50綠色低碳國際住區(qū)養(yǎng)老住區(qū)我們希望商會領(lǐng)導下我們后50評估開發(fā)手冊能夠早日出臺，也能夠及時指導我們開發(fā)商和設計單位能夠更多更好有所作為，并及早創(chuàng)造示范工程為建設中國后50國際綠色低碳住區(qū)添鉆加挖這個對話到此結(jié)束。謝謝大家！

　　鐘彬：謝謝光亞主持，謝謝我們設計聯(lián)盟訂立支持，今天活動到此結(jié)束。