深圳的城市更新，如火如荼。

　　11月1日，深圳福田30多年的老住宅小區(qū)華富村的改造項目協(xié)議生效，搬遷工作正式啟動，華富村作為首個福田棚改項目走進公眾視野。有消息稱，位于寶安的碧?；▓@與龍珠花園即將納入棚改。近來，松泉公寓正在做棚改意愿征集工作……

　　為加快城市更新，深圳各級政府也頻頻發(fā)力。從強區(qū)放權(quán)到棚改，深圳從各區(qū)發(fā)布城市更新條例征求意見稿，到目前的龍崗正式發(fā)布區(qū)的城市更新條例。今年8月，深圳市政協(xié)領導專程帶隊分赴羅湖、龍崗、龍華以及光明新區(qū)走訪調(diào)研，結(jié)果表明，各區(qū)改革成效明顯，但在操作層面遇到部分領域銜接不夠、信息共享存在壁壘等問題。

　　2009年深圳城市更新辦法正式頒布實施。木頭龍、金鉆豪園、南苑新村、鶴塘小區(qū)、華泰小區(qū)、龍溪花園、海濤花園、橋東片區(qū)，這是《深圳市城市更新辦法》在2009年12月1日開始施行之后，被列入2010年深圳城市更新單元第一批計劃的8個舊住宅小區(qū)改造項目，業(yè)內(nèi)認為其試點意義非常明顯。然而，直至今天，僅鶴塘小區(qū)進入施工階段，其他7個項目均停留在城市更新的前期準備階段。如今，距離前述項目列入城市更新單元已過去7年時間，益田的搬遷花費已達到12億元，花費也在8億元左右。

　　據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在2010-2016年期間，深圳市累計列入更新計劃的項目約600個，累計涉及的更新用地規(guī)模多達3000公頃。但這些列入計劃的項目中真正完成用地供應的僅為20%左右，而完成開發(fā)建設進入市場的更加屈指可數(shù)。

　　問題在哪？建緯（深圳）律師事務所主任賀倩明表示，城市更新需要政府力量和市場力量更好協(xié)同。基于城市公共利益需求的城市更新，操作中也產(chǎn)生了巨大的利益空間，如何在城市更新中實現(xiàn)公共利益和私人利益的再平衡？如何在保障公共利益的同時，對私權(quán)進行充分而適當?shù)谋Ｗo？如何解決多數(shù)人同意更新而少數(shù)人拒絕簽約的僵局？這些都是政府需要解決的問題。

　　此外，城市更新項目的商業(yè)模式與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場也存在很大的差異，搬遷談判、產(chǎn)品設計、項目融資、報批報建、招商運營都有別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)項目。城市更新項目需要將金融、產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)進行深度融合，用產(chǎn)業(yè)驅(qū)動地產(chǎn)，用地產(chǎn)孵化產(chǎn)業(yè)，同時綜合運用各種金融工具化解市場可能存在周期性風險。這需要開發(fā)商打破原有思維。