在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行時(shí)，作為旅游產(chǎn)業(yè)重要組成部分的旅游地產(chǎn)卻勢頭正猛，正以每年1萬億元左右的投資規(guī)模迅猛增長。與此同時(shí)，旅游地產(chǎn)銷售遇冷、項(xiàng)目“爛尾”的事件也在各地紛紛上演。

　　“一半是火焰，一半是冰山”的行業(yè)現(xiàn)狀根源何在？又該如何改變？對此，記者獨(dú)家專訪了國際旅游地產(chǎn)專評委副主任、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長林峰。

　　過去受限“片面性”

　　記者：你如何看待當(dāng)前旅游地產(chǎn)投資和銷售冷熱不均的行業(yè)現(xiàn)狀？這種現(xiàn)象與產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)有何關(guān)聯(lián)？

　　林峰：在過去十年中，國內(nèi)旅游地產(chǎn)基本上走的是一條“在旅游地建住宅”的路子，至少超過60%的項(xiàng)目使用功能缺失，導(dǎo)致大量“空城”、“鬼城”出現(xiàn)。這跟開發(fā)商的急功近利和政府引導(dǎo)乏力有關(guān)，但規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)也要負(fù)很大責(zé)任，它們沒有從旅游地產(chǎn)功能化的整體層面去對產(chǎn)品進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，一味滿足開發(fā)商多造房子多賣房子的要求，沒有實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，導(dǎo)致產(chǎn)品跟市場嚴(yán)重錯(cuò)位。

　　旅游地產(chǎn)是目前房地產(chǎn)市場上最炙手可熱的投資項(xiàng)目，但真正成功的項(xiàng)目很少，大部分項(xiàng)目仍處于開發(fā)和運(yùn)營困擾中，不少旅游地產(chǎn)投資并沒有推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，這是樓市分化態(tài)勢帶來的必然結(jié)果。有正確發(fā)展思路的企業(yè)會(huì)繼續(xù)在投資熱潮中尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，不會(huì)退縮；另一部分堅(jiān)持房地產(chǎn)銷售套路的企業(yè)，在加大行業(yè)泡沫的同時(shí)，自己也會(huì)在銷售遇冷中被深度套牢。

　　而規(guī)劃設(shè)計(jì)方的失職，根源在于我國傳統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)里沒有旅游地產(chǎn)專門類別和專業(yè)人員，此前做旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的機(jī)構(gòu)大體來自兩個(gè)方向：旅游咨詢策劃機(jī)構(gòu)、建筑和城市規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，兩種渠道來源都存在片面性，從業(yè)人員的“不專業(yè)”直接導(dǎo)致旅游地產(chǎn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰Φ牟蛔?。這樣設(shè)計(jì)出來的產(chǎn)品先天性不足，根本無法在后期開發(fā)中彌補(bǔ)。

　　現(xiàn)在彌補(bǔ)“綜合性”

　　記者：基于國內(nèi)目前在旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面因?qū)I(yè)人才匱乏導(dǎo)致的“非專業(yè)”現(xiàn)狀，你認(rèn)為該如何彌補(bǔ)和改變？

　　林峰：在旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)專門人才匱乏的情況下，承接旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的人員應(yīng)努力學(xué)習(xí)并積極補(bǔ)課，了解旅游地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀，把握未來的發(fā)展趨勢，爭取盡快做個(gè)內(nèi)行人。

　　旅游地產(chǎn)目前已經(jīng)從樓盤項(xiàng)目開發(fā)步入以旅游為導(dǎo)向的區(qū)域綜合開發(fā)新階段；市場投資機(jī)會(huì)已經(jīng)從過去十余年高速增長的趨勢性機(jī)會(huì)，變成與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、城鎮(zhèn)化建設(shè)等經(jīng)濟(jì)發(fā)展大方向同步的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。“產(chǎn)城一體化”的綜合開發(fā)模式是未來旅游地產(chǎn)發(fā)展的主要方向，用產(chǎn)業(yè)去帶動(dòng)土地開發(fā)和城市開發(fā)。這就要求設(shè)計(jì)人員轉(zhuǎn)變過去單一的設(shè)計(jì)思路，學(xué)會(huì)如何綜合立體地從項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的角度設(shè)計(jì)產(chǎn)品、如何有效地將旅游和地產(chǎn)融為一體。

　　未來需要“前瞻性”

　　記者：結(jié)合個(gè)人經(jīng)驗(yàn)和我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢，你認(rèn)為旅游地產(chǎn)未來的產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新將體現(xiàn)在哪些方面？

　　林峰：未來旅游地產(chǎn)的功能主要是養(yǎng)老、休閑、度假，圍繞業(yè)主的衣食住行、健康、交友、健身和文化去做文章。具體而言，作為一個(gè)旅游區(qū)域開發(fā)和旅游項(xiàng)目開發(fā)來說，吸引力的打造是最核心的要素。首先應(yīng)考慮如何吸引人，如何進(jìn)行休閑業(yè)態(tài)開發(fā)，最后形成商業(yè)街和住宅，通過銷售休閑地產(chǎn)、度假物業(yè)、養(yǎng)老物業(yè)，進(jìn)而完成整個(gè)區(qū)域和城市開發(fā)，并提供完善的商業(yè)配套和社區(qū)配套。

　　這也是旅游地產(chǎn)未來產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新趨勢和方向。在基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，應(yīng)結(jié)合金融運(yùn)營服務(wù)和多品牌尤其是知名品牌運(yùn)營商的組合效應(yīng)，打造旅游地產(chǎn)的“聯(lián)合艦隊(duì)”。規(guī)劃設(shè)計(jì)人員不但需要與時(shí)俱進(jìn)掌握行業(yè)動(dòng)態(tài)，還應(yīng)具有超前意識，通過設(shè)計(jì)出適銷對路的創(chuàng)新產(chǎn)品，在贏得市場的同時(shí)引領(lǐng)業(yè)態(tài)朝健康方向發(fā)展。