標(biāo)志性事件是在2013年12月5日，中農(nóng)辦主任陳錫文在接受《人民日報》專訪時表示，“農(nóng)村集體建設(shè)用地可以入市”是對中央文件的誤讀。陳錫文表示，土地制度改革三條不能突破的底線：第一，不能改變土地所有制，就是農(nóng)民集體所有；第二，不能改變土地的用途，農(nóng)地必須農(nóng)用；第三，不管怎么改，都不能損害農(nóng)民的基本權(quán)益。

　　2013年12月11日，國土資源部黨組成員、副部長胡存智再度明確，農(nóng)村宅基地制度改革的方向是進一步擴大權(quán)能，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，而不是指宅基地可以自由買賣。

　　其后不久，農(nóng)業(yè)部部長韓長賦也表達了同樣的意思，“推進土地制度改革的基本出發(fā)點是為了增加農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，不是為了解決城市建設(shè)的用地指標(biāo)，不是讓城市居民到農(nóng)村購買宅基地蓋房子，也不是鼓勵工商資本到農(nóng)村去圈地。”

　　事實上，《決定》提到，“允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股”有一個前提條件是“符合規(guī)劃和用途管制”，而農(nóng)村的集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。

　　陳錫文說，只有屬于集體經(jīng)營性建設(shè)用地的，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，才可以進入城市的建設(shè)用地市場，享受和國有土地同等權(quán)利。

　　金融工具

　　流轉(zhuǎn)信托闖入新土改 面臨收益和融資兩難題

　　近日，中信信托有限責(zé)任公司與德國拜耳集團就土地流轉(zhuǎn)下現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新與發(fā)展正式簽署合作備忘錄，成為首例外資介入中國土地流轉(zhuǎn)項目。

　　土地流轉(zhuǎn)并不是新鮮事，除了傳統(tǒng)的工商資本，新來的外資，更令人關(guān)注的是 “土地流轉(zhuǎn)信托。”《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2013年10月10日，中信信托發(fā)布公告，中國首只農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托計劃已正式成立，目標(biāo)土地是安徽省宿州市埇橋區(qū)的土地，首期產(chǎn)品涉及的流轉(zhuǎn)土地面積達5400畝。計劃的信托期限為12年。

　　作為國內(nèi)首只土地流轉(zhuǎn)信托，中信信托與其土地流轉(zhuǎn)信托的理念也受到關(guān)注。中信信托稱，信托為土地流轉(zhuǎn)提供了一個理論合理且實際可操作的途徑，有效解決土地流轉(zhuǎn)中的實際問題。

　　農(nóng)業(yè)出現(xiàn)信托身影

　　所謂土地流轉(zhuǎn)信托，指以農(nóng)村集體組織或農(nóng)戶個人將農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托財產(chǎn)，集中委托給信托公司經(jīng)營管理，從而定期獲得信托收益。

　　中信信托董事長蒲堅在接受采訪時稱，信托參與土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民既不失去土地，又能持續(xù)從土地中獲益，土地實現(xiàn)有效流通。中信信托決定將土地增值收益70%分給農(nóng)民。

　　由于信托公司無法直接參與農(nóng)業(yè)經(jīng)營，必須將受托的流轉(zhuǎn)土地租出去以獲得地租收益。中信信托將歸集后的全部土地出租給了安徽帝元現(xiàn)代農(nóng)業(yè)投資有限公司，由安徽帝元作為服務(wù)商，負責(zé)對流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)整理、招商招租等。

　　在安徽信托計劃后，2013年12月13日，中信信托又與山東濰坊青州市政府簽訂了山東土地流轉(zhuǎn)信托第一單，第一期涉及1850畝。

　　中信信托副總經(jīng)理包學(xué)勤介紹，該項目經(jīng)營的產(chǎn)品主要以蔬菜大棚和蔬菜育苗為主，因為當(dāng)?shù)厣a(chǎn)經(jīng)營比較成熟，而且經(jīng)濟效益非常好，通過信托結(jié)構(gòu)的嫁接后，他們會更加容易獲得金融支持，包括銀行的貸款。

　　但無論是已經(jīng)有產(chǎn)品推出的中信信托、北京信托，還是其他信托公司，大家思考的問題是：土地流轉(zhuǎn)信托如何才能賺錢，這也是諸多信托公司只是觀望而不出手的真實原因。

　　中信信托的兩難

　　對于中信信托來說，物色投資人是當(dāng)務(wù)之急。此前，中信信托一位內(nèi)部知情人士曾透露，中信的土地流轉(zhuǎn)信托項目，有意向國內(nèi)大型保險公司、養(yǎng)老金等長期有耐心的資本展開募資。不過，最新披露的事實是，中信信托的宿州土地流轉(zhuǎn)信托計劃到目前為止還未引入相關(guān)資金。