“經(jīng)營城市”的城鎮(zhèn)化模式走不下去了，不僅城鎮(zhèn)化的源頭土地已經(jīng)沒有多少新增空間，以土地來撬動(dòng)的債務(wù)規(guī)模已經(jīng)“沖頂”，而且由于勞動(dòng)人口減少、產(chǎn)能過剩、外需空間被壓縮、生態(tài)環(huán)境脆弱，以出口導(dǎo)向的工業(yè)化紅利日顯衰竭。在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（第二產(chǎn)業(yè)占主體）、人口結(jié)構(gòu)（老齡化和人口向城市集中）、收入和分配結(jié)構(gòu)（邊際消費(fèi)傾向低但收入差距大）的背景下，向內(nèi)需為主的經(jīng)濟(jì)增長過渡是必然的，而城鎮(zhèn)化則是最大的內(nèi)需。啟動(dòng)這個(gè)內(nèi)需必須讓進(jìn)城人口真正融入城市，特別是大城市。本次會(huì)議將“解決已經(jīng)轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶問題”作為主要任務(wù)，并放在城鎮(zhèn)化六項(xiàng)任務(wù)之首，正是題中應(yīng)有之義。

　　如果要切實(shí)解決“人往哪去”的問題，“錢”和“地”是首要的問題。未來地方政府要降杠桿，而市政債和房產(chǎn)稅涉及到體制和法律等層面的制約，即使是在中期內(nèi)也難當(dāng)大任，人口流入集中的大城市新增土地資源也接近枯竭。同時(shí)，城鎮(zhèn)化的投入要充實(shí)社會(huì)保障、基建投資、住房保障等，絕大多數(shù)是補(bǔ)“欠賬式”的，短期內(nèi)回流資金不會(huì)很樂觀。

　　在空間上，過去城鎮(zhèn)化表現(xiàn)為城市邊緣的單維度擴(kuò)展，土地利用結(jié)構(gòu)的形成是政府直接配置形成的，基本沒有空間上優(yōu)化生產(chǎn)、生活和生態(tài)空間的規(guī)劃痕跡?，F(xiàn)在糾正這種錯(cuò)誤，首先就需要將低效的工業(yè)用地向居住和商業(yè)用地轉(zhuǎn)換，中國制造業(yè)降產(chǎn)能和升級轉(zhuǎn)型時(shí)代的到來也是驅(qū)動(dòng)因素。其次，政府要基于常住人口規(guī)劃公共配套，增加單位公共服務(wù)配套的輻射人口，強(qiáng)化交通、物流等公共配套對生產(chǎn)和生活的連接功能，開展城市中心區(qū)融合生產(chǎn)和生活、居住、出行、工作和休閑等在內(nèi)的立體城市規(guī)劃。再次，通過“土地?fù)Q規(guī)劃（公共配套）”、溢價(jià)共享和成本共擔(dān)的形式，將城市邊緣集體土地和小產(chǎn)權(quán)房納入城市房地產(chǎn)體系，并通過軌道交通、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等規(guī)劃來發(fā)展大城市外圍的衛(wèi)星城。最后，軌道交通的網(wǎng)格化和與外圍城市（鎮(zhèn)）的連接，不僅讓城市外圍的土地可利用和價(jià)值提升，而且讓土地的相對價(jià)值發(fā)生變化，產(chǎn)生了土地重整的需要，例如與土地價(jià)值無關(guān)的物業(yè)，如學(xué)校、政府機(jī)構(gòu)、醫(yī)院等可以遷到中心區(qū)外，騰挪出來的地可以最大限度地發(fā)揮其價(jià)值。

　　通過重新規(guī)劃城市，不僅騰挪出大量可用的土地，而且公共服務(wù)設(shè)施的供給效率（覆蓋面擴(kuò)大、單位成本降低、供給實(shí)現(xiàn)規(guī)?；┑靡蕴嵘８鼮橹匾氖?，人口流入和土地利用效率提升后為政府帶來了可觀的稅收，公共設(shè)施建設(shè)規(guī)模增長而成本降低，消費(fèi)也在快速增長，不僅解決了中短期內(nèi)城鎮(zhèn)化的資金需求，而且隨著城鎮(zhèn)化的有效推進(jìn)，未來城市長久稅源將得到培育。