還有一個人會往洞里走、往路上走，人往洞里走就是山頂洞人，人會創(chuàng)造一個自己的空間，讓自己在這個空間里取得安全、舒服、生存和繁衍，房地產(chǎn)的實質(zhì)是創(chuàng)造有價值的人造空間，人類和動物的區(qū)別，就是80%是在人造空間里生存、工作，包括最后的一站死亡，都在人造空間里，殯儀館是你去的最后一個空間，生下來是在產(chǎn)房，是你去的第一個空間，房地產(chǎn)這件事情最重要的核心，就是創(chuàng)造有價值的空間，而這個價值取決于成本、位置、技術(shù)、管理，這些東西決定了這個空間價值。

　　比如說租金多少，也取決于成本、取決于管理技術(shù)、位置、行為，在這里干嗎？如果都坐在這里開會，收不了太多的租金，如果開賭場租金就收得高，房地產(chǎn)這個事就是為城市化中三個聚集制造有價值的空間，這是房地產(chǎn)跟城市化最重要的關(guān)系。

　　過去我們?nèi)踉谀睦锪?？就是我們是單一形態(tài)為城市化服務(wù)，現(xiàn)在要變成全面的一個業(yè)態(tài)、全價值鏈，怎么講呢？原來只講住宅，我們住宅對城市化的貢獻(xiàn)只是一個方面，大家知道在城市里有多少種功能？有120多種功能，要為這120多種功能，房地產(chǎn)要服務(wù)，它應(yīng)該是全業(yè)態(tài)的服務(wù)，而不單純是住宅。

　　第二個，我們?nèi)绻M(jìn)行全業(yè)態(tài)的服務(wù)，就包括住宅，包括酒店，包括寫字樓、包括倉促物流，包括五大班子，包括監(jiān)獄，包括桑拿洗浴和殯儀館，房地產(chǎn)創(chuàng)造有價值的空間，由單一的住宅將會進(jìn)入全業(yè)態(tài)的服務(wù)，全業(yè)態(tài)的服務(wù)價值鏈又開始發(fā)生變化，由低端簡單的價值鏈，到終端的服務(wù)業(yè)，到高端的金融產(chǎn)業(yè)，隨著城市化的變化，我們作為為城市化提供空間解決方案的一個行業(yè)，我們就進(jìn)入了一個全業(yè)態(tài)和全價值鏈的一個轉(zhuǎn)型，所以大家看到最近萬科郁亮有一個講法，萬科從今以后重新定位，轉(zhuǎn)型為城市的服務(wù)商，服務(wù)什么呢？就是除了住宅以外，給大家蓋房子、蓋酒店、蓋商務(wù)中心、蓋購物中心、蓋寫字樓等等，萬科發(fā)生變化了，這個變化怎么來的？是城市化帶來的。

　　萬通很早以前，4、5年前提出來，做一個房地產(chǎn)專業(yè)的投資、開發(fā)、運營企業(yè)，也有寫字樓、也有住宅，也變成了全面業(yè)態(tài)和全價值鏈的服務(wù)，我們今天看到更多的房地產(chǎn)企業(yè)，都在改變單一住宅這樣一個業(yè)態(tài)，這就不奇怪了，王健林早就改變了，我們還看到很多企業(yè)，龍湖包括很多都在改，不主動改也得被動改，老胡告訴我，五星級酒店不留神做了快十個，萬科大家知道，光商用不動產(chǎn)，沉淀的資產(chǎn)就有500億以上，也就是說城市化發(fā)展，對空間形態(tài)復(fù)雜性的要求，使地產(chǎn)商必須學(xué)會不僅做住宅一個單一業(yè)態(tài)，還要提供更多的專業(yè)能力，服務(wù)城市化，只有這樣我們才可以存在。

　　由此看，房地產(chǎn)業(yè)是非常繁榮的，我們的總理在制定公共政策上，有一個小小的失誤，失誤在哪里？應(yīng)該叫住宅調(diào)控、房地產(chǎn)要全面發(fā)展，不可能要城市化，又不能空間聚集，準(zhǔn)確的說，我們這幾年一直叫住宅在調(diào)控中，房地產(chǎn)在全面發(fā)展中，住宅必須調(diào)控，房地產(chǎn)必須成為城市化發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這樣才準(zhǔn)確，因為講公共政策一定要講準(zhǔn)確，現(xiàn)在住宅只占到增量房地產(chǎn)的一半左右，所以你不能說，天天說房地產(chǎn)調(diào)控，如果這樣子話，城市化就不能搞，城市化最重要的特征就是空間聚集。

　　我們了解城鎮(zhèn)化發(fā)展的邏輯以及地產(chǎn)在這個過程中的使命和轉(zhuǎn)型，我們也就知道政府最終扮演的角色，第一住宅要加以調(diào)控，第二房地產(chǎn)必須支持長久的發(fā)展，才能使城鎮(zhèn)化取得預(yù)期的目標(biāo)，謝謝大家