在我國城市化進(jìn)程中，小產(chǎn)權(quán)房屋的出現(xiàn)具有典型的法律范疇不能強(qiáng)力約束現(xiàn)實(shí)要求的時代特色。一方面是政府不斷發(fā)出警告，禁止小產(chǎn)權(quán)房在城鄉(xiāng)之間交易，另一面由于鄉(xiāng)村城市化的發(fā)展，卻使小產(chǎn)權(quán)房在不斷地涌出。不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，與近三年房價的瘋漲有著密切的關(guān)系。但是，根本上的原因還是與我們當(dāng)前實(shí)施的兩元土地制度所造成的。

　　由于我國城市和農(nóng)村分別實(shí)行國家所有和集體所有兩種不同的土地政策。在國有土地市場實(shí)行的是政府壟斷的供應(yīng)方式，而農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)到現(xiàn)在也沒有一個正常的渠道。其結(jié)果是很多的農(nóng)村土地通過非正常的市場機(jī)制來流轉(zhuǎn)，造成了土地價格的扭曲，也損害了廣大農(nóng)民的權(quán)益，這與我國實(shí)行的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制是不相適應(yīng)的。

　　土地?zé)o法通過交易而自由流動，也就無法實(shí)現(xiàn)土地在市場中的真實(shí)價值。本來當(dāng)農(nóng)田改為城市用地或工業(yè)建設(shè)用地的時候，應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村土地升值的機(jī)會。但是地方政府卻以集體土地不得交易的歧視性理由，用很低的價格將農(nóng)村土地收購過去，然后通過所謂的土地性質(zhì)的置換，再以國有土地的名義高價出售，其間的差價就被地方政府壟斷和占有了。

　　長此下去，現(xiàn)行的這種兩元化的非市場土地制度不但會威脅到的三農(nóng)問題的解決，同時還會扭曲城市和非農(nóng)業(yè)部門的健康發(fā)展?？梢哉f沒有土地制度的市場化，中國就無法形成真正的市場經(jīng)濟(jì)體制。市場經(jīng)濟(jì)體制是配置資源的最優(yōu)方式，而土地作為最主要的資源要素，現(xiàn)有制度的交易模式大大地提高了交易成本。實(shí)際上這也是我們?yōu)槭裁纯偸窍萑肴r(nóng)問題的困境中難以自拔的原因之所在。

　　其實(shí)城市發(fā)展與土地有限性的矛盾在各國的城市化過程中都會遇到。比如，日本是土地私有制的國家，日本土地65%為私人所有，35%為公地，而且國家所有的土地多為不能用于農(nóng)業(yè)、工業(yè)或住宅的森林地和原野。因此，解決公用事業(yè)建設(shè)的用地問題，必然要通過征用私有土地解決。日本土地征用制度特點(diǎn)是：第一，日本為公共事業(yè)需要而征用土地時，必須經(jīng)過管理部門的嚴(yán)格審批，同時必須在《土地征用法》的框架內(nèi)嚴(yán)格把握，以確保土地的合理利用。第二，征用土地的價格是土地的經(jīng)濟(jì)價值，即按照市場價格支付費(fèi)用。第三，除了支付土地的市場價格外，還必須對一些直接或間接的損失進(jìn)行賠償。

　　同日本相比，美國的土地利用范圍受土地資源不足的約束很小。但是美國一些州的《土地利用規(guī)劃條例》仍然對農(nóng)業(yè)土地的征用進(jìn)行了嚴(yán)格限制，比如規(guī)定只有符合農(nóng)業(yè)土地利用政策的較小地塊，方可進(jìn)行交易，防止以土地的非農(nóng)用途因零碎分割而失去控制。

　　美國一向認(rèn)為私人財產(chǎn)神圣不可侵犯，所以一旦私人土地所有權(quán)在某種范圍內(nèi)受到限制時，被限制人就能從稅收等許多方面享受著優(yōu)惠，以至達(dá)到補(bǔ)償?shù)哪康摹?br />
　　美國作為土地資源較充足的國家，仍采取種種手段限制農(nóng)地向非農(nóng)地轉(zhuǎn)化，這是值得我們認(rèn)真思考的，其保護(hù)農(nóng)地的“發(fā)展權(quán)置換辦法”也對我們保護(hù)18億畝耕地有借鑒意義。

　　我國城市化進(jìn)程的加快，城鄉(xiāng)二元體制改革也到了關(guān)鍵時期，如何推動農(nóng)民承包地的流轉(zhuǎn)和宅基地置換成了一個急待解決的問題。原則上說，我們城市化的目的既應(yīng)當(dāng)是全體國民福利的普遍改善，也應(yīng)當(dāng)是農(nóng)業(yè)耕地的擴(kuò)大和改良，因?yàn)槌鞘谢^程中資源的集中利用應(yīng)當(dāng)有更高的效率，現(xiàn)在這種城市化發(fā)展以犧牲農(nóng)耕土地為代價的情況是不正常的。同時城市化還應(yīng)當(dāng)帶動農(nóng)業(yè)有更大的發(fā)展，農(nóng)民收入應(yīng)當(dāng)會因此迅速增長。只有這樣，城市化速度也才能反過來會大大加快，相應(yīng)地，城鄉(xiāng)收入差距將會在農(nóng)民收入增長過程中逐步地縮小。這種理想的城市化進(jìn)程應(yīng)當(dāng)是我們所追求的，這對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)推動作用是難以估量的。