調(diào)整用地性質(zhì)

　　公開資料顯示，規(guī)劃中的花都項(xiàng)目主體功能包括花卉拍賣交易、加工倉儲、研發(fā)示范以及總部基地等；配套功能包括商業(yè)、綜合服務(wù)等，共九個不同的功能區(qū)。

　　而一份由雨潤集團(tuán)委托南京城市規(guī)劃設(shè)計研究院有限責(zé)任公司制作的《武漢雨潤花都概念規(guī)劃設(shè)計》顯示：項(xiàng)目住宅配套的建筑面積達(dá)到107.6萬平方米，商業(yè)配套的面積更是達(dá)到151.4萬平方米，包括五星級酒店、購物廣場、服飾服裝商業(yè)街等，兩者占到整個項(xiàng)目建筑面積的近四分之三。

　　相比之下，項(xiàng)目與花卉交易相關(guān)的工程只有建筑面積約10萬平方米的拍賣交易大廳、10萬平方米的研發(fā)示范區(qū)、10萬平方米的花卉精加工區(qū)、13萬平方米的加工倉儲，以及以辦公樓為主的48萬平方米的總部基地，占全部建筑面積的四分之一。

　　據(jù)悉，由于花都項(xiàng)目的設(shè)計規(guī)劃與所在園區(qū)的控制性規(guī)劃并不符，當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門不得不對園區(qū)的城規(guī)以及土規(guī)申請調(diào)整，為此已經(jīng)運(yùn)作了七八個月之久。

　　根據(jù)項(xiàng)目所在園區(qū)此前獲批的控制性詳細(xì)規(guī)劃，花都項(xiàng)目住宅配套以及部分商業(yè)配套所在位置土地多為二類工業(yè)用地，而根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計規(guī)劃，必須將工業(yè)用地調(diào)整為住宅用地或商務(wù)辦公用地及商業(yè)用地。

　　但調(diào)規(guī)并非易事。有開發(fā)商告訴記者，調(diào)規(guī)必須要有充分的理由，并經(jīng)控規(guī)原審批單位同意，已經(jīng)建好的基地調(diào)整更困難。另一方面，在土地市場受到調(diào)控的今天，將如此大面積工業(yè)用地調(diào)整為住宅以及商業(yè)用地，將是非常有爭議的做法。

　　知情人士告訴記者，雨潤控股在談判過程中，從一開始就流露出開發(fā)房地產(chǎn)的思路，理由是項(xiàng)目投資規(guī)模大，需要通過開發(fā)房地產(chǎn)平衡資金。

　　如今，肉制品加工項(xiàng)目的廠房已在建設(shè)中，預(yù)計年底完工。而花都項(xiàng)目預(yù)計也將在今年年底開始分批拿地。雨潤控股在武漢的計劃正一步步變成現(xiàn)實(shí)。

　　全國圈地

　　武漢項(xiàng)目只是雨潤控股全國投資的冰山一角。7月初，當(dāng)祝義材辭去雨潤食品(01068.HK)執(zhí)行董事、董事會主席一職時，理由之一便是未來工作重點(diǎn)將更多地放在雨潤控股。

　　此前曾有報道指祝義材本人對地產(chǎn)業(yè)務(wù)非常看重，在2011年年初的內(nèi)部會議上提出，雨潤的房地產(chǎn)業(yè)在2015年要實(shí)現(xiàn)500億元銷售額，甚至還規(guī)劃了上市的目標(biāo)。而這樣的說法與雨潤控股的投資軌跡不謀而合。

　　在武漢，以肉制品深加工以及花卉采供交易平臺名義，雨潤控股就此獲得大量住宅以及商業(yè)規(guī)劃用地，類似的做法在雨潤控股全國各地的擴(kuò)張中也若隱若現(xiàn)。

　　在沈陽、漯河、石家莊、徐州、長春等地，雨潤以農(nóng)副產(chǎn)品配送中心、農(nóng)產(chǎn)品全球采購中心的名義均獲得大量規(guī)劃用地，項(xiàng)目中同樣不乏大面積住宅以及商業(yè)部分。

　　根據(jù)公開報道，位于青島的雨潤國際物流中心項(xiàng)目，總占地約1400畝，總投資約60億元，項(xiàng)目包括由兩座超百米辦公塔樓組成的科技金融中心、計劃投資16億元的五星級酒店、配套商住服務(wù)項(xiàng)目、計劃投資32億元的高檔居住區(qū)等。

　　此外還有規(guī)劃占地面積160多公頃、總建筑面積314萬多平方米的中山農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心；規(guī)劃總投資約80億元、建筑面積約300萬平方米的雨潤西安農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心；占地約2200畝的雨潤(徐州)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心項(xiàng)目；計劃總投資120億元、占地3276畝的雨潤天津食品全球采購中心……

　　事實(shí)上，外界對于雨潤控股這一發(fā)展模式的質(zhì)疑一直不斷。今年5月，新華社曾引用遼寧省肉類協(xié)會的統(tǒng)計，指雨潤控股在遼寧連續(xù)建設(shè)和籌建10座大型生豬屠宰場，獲取補(bǔ)貼資金數(shù)億元的同時，違規(guī)獲取國家免費(fèi)土地3000多畝。

　　有業(yè)內(nèi)人士對記者分析，雨潤控股在獲得土地后可以進(jìn)行抵押獲得貸款，也可以通過在二級市場轉(zhuǎn)讓或作為自身房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地儲備，這正是大部分企業(yè)圈地的基本思路。